Vendita in blocco intero fabbricato, non spetta diritto di prelazione del conduttore del singolo appartamento
Salve, sono in procinto di acquistare un intero immobile di cui due appartamenti sono locati ed a fine febbraio 2020 è fissato il termine della prima scadenza quadriennale. E' stato inviato ai due inquilini una raccomandata di fine locazione agli inizi di luglio con la seguente dicitura:
"Pertanto, per detta data l'immobile da Lei condotto in locazione e sito in ..., dovrà essere rilasciato libero e sgombro da persone e da cose, e nella immediata disponibilità dei locatori. La disdetta alla prima scadenza contrattuale è giustificata dalla necessità di cessione a terzi del detto immobile.
A tal fine, atteso che per esplicita previsione di legge al conduttore spetta la prelazione in ordine all'acquisto dell'immobile condotto in locazione, Le comunichiamo che l'importo pattuito per la cessione dell'immobile è di Euro 160.000,00 (Euro Centosessantamila), con vendita da effettuarsi entro aprile 2020.
Qualora intendesse procedere al legittimo esercizio della prelazione a Lei spettante voglia comunicarlo nei tempi e forme di legge. In mancanza, e decorso il termine stabilito dalla legislazione, si procederà con la vendita a terzi come già concordato"
Alla stipula del compromesso il Notaio ha sollevato due dubbi:
1 - che la comunicazione è errata perchè si sta vendendo un intero fabbricato e non il singolo appartamento, quindi il diritto di prelazione in questo caso verrebbe meno.
RISPOSTA
Confermo quanto affermato dal notaio: in caso di “vendita in blocco” è escluso il diritto di prelazione del conduttore, come da giurisprudenza consolidata della Corte di cassazione (ex multis Cassazione Civile, Sez. VI-III, sentenza n. 3713 del 25 febbraio 2015): "affinché ricorra la vendita in blocco - la quale esclude il sorgere in capo al conduttore dei diritti di prelazione o di riscatto - non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari."
Siccome intendi acquistare un “unico blocco” quale complesso unitario differente dalla mera sommatoria dei due appartamenti, non potrebbe sorgere il diritto di prelazione in favore degli inquilini del venditore
2 - che la comunicazione così come è stata articolata è errata perché potrebbe indurre a capire che l'appartamento verrà venduto a quella cifra, cifra invece che si riferisce alla vendita dell'intero fabbricato con terreno annesso, e quindi ha consigliato di provvedere ad una nuova comunicazione e/o correzione della comunicazione inviata per poi procedere alla stipula del compromesso.
RISPOSTA
Confermo l'opportunità del consiglio dato dal notaio.
La comunicazione è talmente generica che l'inquilino dovrà considerare il prezzo pari a 160.000,00 euro, riferito esclusivamente al “suo immobile”, ossia all'appartamento condotto in locazione.
Ad ogni modo, dubito fortemente che il conduttore vorrà acquistare un appartamento ad un prezzo fondamentalmente pari al doppio del valore di mercato immobiliare …
La consulenza richiesta è la seguente:
1 - ha ragione il notaio a dire che gli inquilini non possono esercitare nessuna prelazione visto che si tratta di una vendita dell'intera proprietà e non del singolo appartamento, ed in questo caso bisogna comunque correggere la comunicazione inviata o si può procedere alla stipula del compromesso?
RISPOSTA
Il notaio ha pienamente ragione su entrambi gli aspetti critici della presente vertenza. Ritengo doveroso ascoltare i suoi consigli.
2 - se la comunicazione inviata è errata quale è la procedura da seguire per l'invio della nuova comunicazione?
RISPOSTA
Ecco cosa scrivere adesso agli inquilini:
"La presente, a parziale rettifica della comunicazione del xx/xx/xxxx: poiché oggetto di vendita in blocco, è l'intero fabbricato composto dai due appartamenti locati ai signori ___________, ubicato in via __________________ e catastalmente identificato al foglio xx, particella xx, mappa xx, come previsto dalla sentenza della Cassazione Civile, Sez. VI-III, n. 3713 del 25 febbraio 2015, non si configura in capo al conduttore alcun diritto di prelazione o di riscatto, in quanto l'immobile oggetto di vendita viene ceduto come “complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari”. Tanto premesso, la presente per comunicare l'impossibilità di esercitare il diritto di prelazione previsto dalla lettera g) dell'articolo 3 della legge numero 431 del 1998, relativamente al predetto immobile, come erroneamente scritto nella precedente comunicazione del xx/xx/xxxx".
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
