Risoluzione contratto di vendita immobile costruito su terreno non di proprietà del costruttore





Buongiorno, un chiarimento.
In un contratto tra privati, per una futura costruzione di immobile, viene accertato con documento scritto tra il proprietario del terreno ed il costruttore (s.r.l. unipersonale), che al momento della stipula del nostro contratto il costruttore non disponeva più della disponibilità del terreno medesimo.
In questa situazione si può ritenere il contratto NULLO trattandosi di atto illecito?

 

RISPOSTA

 

Dobbiamo fare riferimento all'articolo 1478 del codice civile, in materia di vendita di cosa altrui: “Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa”.
Il contratto non è nullo, né trattasi di illecito, tuttavia il compratore in buona fede può avvalersi dell'articolo 1479 del codice civile, ossia chiedere la risoluzione del contratto, se nel frattempo il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.
Art. 1479 del codice civile - Buona fede del compratore.
Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.
Salvo il disposto dell'articolo 1223, il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto. Se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall'ammontare suddetto si deve detrarre l'utile che il compratore ne ha ricavato.
Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie.



Se sì, quale sarebbe l'azione minima per garantirmi la formalizzazione dell'annullamento?

 

RISPOSTA

 

Attenzione: risoluzione … non annullamento!
È sufficiente una raccomandata a/r, con la quale si comunica la risoluzione del contratto, stante la buona fede del compratore ed in considerazione del fatto che il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà nel frattempo.



Occorre fare una procedura legale per ottenere la sentenza o posso richiederla d'ufficio?

 

RISPOSTA

 

La risoluzione si configura di diritto, salvo il caso in cui il venditore metta in dubbio la buona fede del compratore. Soltanto in questo caso, sarà necessario procedere con atto di citazione al tribunale civile, per far dichiarare la risoluzione del contratto, ai sensi dell'articolo 1479 del codice civile.



Indicativamente che costi dovrei sostenere per questa azione?

 

RISPOSTA

 

Dipende dal valore dell'immobile oggetto del contratto.
Ad ogni modo, si tratta di una risoluzione di diritto e non giudiziale.



È compreso o può essere a parte la richiesta della restituzione dell'anticipo versato?

 

RISPOSTA

 

Con la medesima raccomandata a/r il compratore chiederà la restituzione dell'anticipo già versato.



Anche in considerazione che essendo l'impresa costruttrice una s.r.l. con capitale sociale minimo, la possibilità di recupero sarebbe minima.

 

RISPOSTA

 

Per il momento occorre comunicare la risoluzione con raccomandata a/r, chiedendo contestualmente la restituzione dell'anticipo già versato.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: