Covid19 contratto di locazione commerciale transitorio





Sono amministratore di un condominio che cede in locazione dei locali di proprietà ad uso bar.
A causa del Covid i proprietari hanno concesso una dilazione di pagamento al conduttore di 14.000 euro Il contratto originale scadrebbe a maggio 2023 (scadenza del secondo rinnovo) pertanto i proprietari vorrebbero prolungare la durata di ulteriori 12 mesi in modo che a far data dal 1 gennaio 2021 il conduttore possa rientrare del suo debito in 40 mensilità versando ogni oltre al canone in essere anche una rata pari a 1/40 del debito maturato?

 

RISPOSTA

 

Non ci sono i presupposti per un contratto di locazione commerciale transitorio. Secondo la Cassazione sentenza del 16.7.2019 n 18942, “nella locazione non abitativa transitoria, la transitorietà deve essere espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinino, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale. La transitorietà deve essere anche esplicitamente giustificata. La transitorietà trova giustificazione non in eventuali vicende temporali, ma nella natura dell’attività professionale o commerciale”.
La locazione ad uso non abitativo di carattere transitorio è sottoposta agli artt. 27 e 35 della I. n. 392/1978.



Possibile agire in tal senso ovvero prolungare la naturale scadenza di un contratto commerciale?

 

RISPOSTA

 

No, perché la clausola della transitorietà “per finta” sarebbe sostituita di diritto ex art. 1339 del codice civile, dalla clausola del 6 anni + 6 anni.



Non rischio di incorrere in un tacito rinnovo di altri 6 anni?

 

RISPOSTA

 

Esatto, non si tratta di un rischio ma di una certezza.
Un esempio di contratto di locazione commerciale transitorio?
Ci sarà l'EXPO dal 1 luglio al 1 dicembre 2020, quindi Tizio chiede di prendere in locazione un locale commerciale durante quell'arco temporale, considerata la natura della sua attività connessa alle fiere ed agli eventi temporanei.



Devo procedere con una scrittura privata da registrare presso l'agenzia delle entrate per formalizzare l'accordo?

 

RISPOSTA

 

Assolutamente no.
Consiglio di procedere con una scrittura privata avente ad oggetto soltanto la dilazione del debito. La scrittura privata non sarà registrata, non essendoci obbligo di registrazione.
Il conduttore presterà idonea garanzia, come ad esempio la garanzia di fornire una cambiale con data di incasso 2024 oppure il classico assegno postdatato (anche se l'assegno postdatato non è qualcosa di perfettamente legale … ).
Ripeto, se la dilazione va oltre l'arco temporale del contratto … siamo fuori dall'ambito di applicazione degli accordi di “riduzione-sospensione canone Covid-19”, ossia gli accordi da registrare all'agenzia delle entrate.



Devo prestare attenzione a clausole particolari? Grazie

 

RISPOSTA

 

Resto a disposizione per esaminare il testo della scrittura privata, prima di concludere la presente consulenza, senza alcun costo aggiuntivo per te ovviamente.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: