Responsabilità proprietario per le molestie degli inquilini nei confronti degli altri condomini





Egr. avvocato abito in un condomino presso la zona universitaria di Bologna.
Il proprietario di un appartamento al primo piano ha locato il suo immobile a studenti universitari che quotidianamente recano molestie agli altri condomini, perché all'interno dell'immobile locato hanno realizzato un punto di ritrovo per party universitari, bivacco, prove musicali, a tutte le ore del giorno e della notte.
L'amministratore del condominio non interviene a tutela della quiete pubblica del condominio, vorrei capire se il proprietario dell'immobile è responsabile delle molestie arrecate dai conduttori dell'appartamento agli altri condomini e se ha diritto di sfrattarli.
È possibile chiedere un risarcimento danni al proprietario dell'appartamento locato agli studenti universitari?

 

RISPOSTA

 

Il comportamento degli inquilini configura inadempimento contrattuale per abuso del bene oggetto di locazione e tale condotta illecita legittima il proprietario dell'immobile ad instaurare un processo civile dinanzi al tribunale per la risoluzione del relativo contratto di locazione.
Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, in materia di comportamenti molesti di un conduttore nei confronti dei vicini, con l’ordinanza n. 22860, pubblicata il 20 ottobre del 2020 dalla Terza Sezione Civile, stabilisce che le molestie ai condòmini legittimano la risoluzione del contratto di locazione.

Il proprietario, essendo venuto a conoscenza delle molestie arrecate dagli studenti universitari ai quali ha locato l'immobile, ha diritto-dovere di promuoveva azione di risoluzione contrattuale per il mancato rispetto della clausola che prevede il divieto di compiere atti o condotte idonee ad arrecare molestie agli altri abitanti dello stabile e per violazione dell’art. 1587 del codice civile che prevede, tra le obbligazioni in capo al conduttore, quella di “prendere in consegna la cosa locata e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto”. Le molestie causate agli altri condomini configurano un abuso del bene locato in violazione appunto del già citato articolo 1587 del codice civile, determinando la risoluzione del contratto di locazione con conseguente sfratto degli inquilini.

La responsabilità del proprietario dell'appartamento per le molestie arrecate in violazione della legge (articolo 2043 del codice civile) e del regolamento condominiale?
Si configura la responsabilità del proprietario soltanto nell'ipotesi cui egli sia già a conoscenza dell’uso illecito della cosa locata da parte dell’inquilino, avendo locato l’immobile per attività disturbanti all’interno di un condominio; soltanto in questo caso ricorrerebbe una responsabilità solidale tra proprietario e conduttore.
In questo caso, immagino si tratti di un contratto di locazione transitorio per venire incontro alle esigenze abitative e di studio degli studenti universitari. Dubito che il proprietario fosse al corrente dell'abuso che gli inquilini avrebbero realizzato all'interno del condominio, al momento della stipula del contratto.
Ti consiglio di inviare al proprietario dell'appartamento una diffida a mezzo raccomandata a/r, sollecitando lo sfratto degli inquilini, perché diversamente il locatore sarà considerato responsabile in solido con gli occupanti l'immobile, nei confronti degli altri condomini, quotidianamente disturbati dalle molestie descritte nella tua richiesta di consulenza.

A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: