Clausole nei contratti di locazione per tutelarsi da chiusura attività Covid-19





Egr. avvocato, vorrei chiedere una consulenza sugli strumenti giuridici per gestire le conseguenze dell'epidemia covid-19 e della misura di contrasto della stessa (zona rossa, zona arancione, zona gialla rafforzata, lockdown etc etc) relativamente ai contratti sinallagmatici, ossia i contratti con funzione di scambio nel cui ambito una prestrazione è in funzione dell'altra, quando producono una perdita dell’equilibrio originario; quali possono essere i rimedi di natura legale?
Quali clausole inserire nei contratti di fornitura per i bar e ristoranti, per tutelare il ristoratore oppure il gestore del bar? Quali clausola inserire nei contratti di locazione commerciale ovvero artigianale, per tutelare il conduttore in caso di chiusura imposta con DPCM, provvedimenti del presidente di regione, ordinanze d'urgenza del sindaco?

Resto in attesa dei fac simili di clausole da inserire nei suddetti contratti; ovviamente chi scrive è un ristoratore che ha preso in locazione l'immobile ove esercita l'attività di oltre dieci anni!

 

RISPOSTA

 

Nel corso dell'ultimo anno, per far fronte alle problematiche connesse con la pandemia in corso, il Governo italiano ha fatto ricorso ai decreti-legge: il primo, il DL 2 marzo 2020; il secondo, il DL 17 marzo 2020 n. 18, cosiddetto “Cura Italia”; il terzo, il DL 8 aprile 2020 n. 23 cosiddetto. “Decreto Liquidità”; il quarto, il DL n. 28/2020; da ultimo, la serie dei decreti “Ristori”, dal primo sino al “quater”. Si sono previste misure emergenziali di carattere eccezionale come il blocco degli sfratti, il blocco dei licenziamenti etc etc

Tuttavia, da un punto di vista del diritto sostanziale, il contraente debole può tutelarsi dalle conseguenze dell'emergenza covid-19, inserendo nei contratti di fornitura oppure di locazione commerciale, le seguenti clausole:

Per quanto riguarda i contratti di fornitura (ad esempio la fornitura di derrate alimentari presso i bar, caffetterie e ristoranti), occorre fare riferimento all'impossibilità parziale di cui all'articolo 1464 del codice civile.

ESEMPIO DI CLAUSOLA CONTRATTUALE DA INSERIRE NEI CONTRATTI DI FORNITURA

Art. XX. IMPOSSIBILITA' PARZIALE O PROVVISORIAMENTE IMPOSSIBILE DELLA FORNITURA A CAUSA DEL COVID-19
Nell'ipotesi in cui la prestazione negoziale del fornitore si mostrerà solo parzialmente o provvisoriamente impossibile, a causa delle restrizioni prescritte dalle autorità pubbliche competenti per il contrasto all'epidemia da covid-19, le parti contrattuale pattuiscono quanto segue: ai sensi dell'articolo 1464 del codice civile, il contratto non si intenderà risolto, ma il cliente entro 7 giorni dall'adozione delle misura restrittive, potrà comunicare al fornitore tramite email certificata oppure tramite raccomandata a/r, anticipata da posta elettronica non certificata:
● di avvalersi del diritto a una corrispondente riduzione della prestazione proporzionale ai giorni di chiusura obbligatoria dell'attività di bar, caffetteria o ristorante;
● di recedere dal contratto non avendo interesse all’adempimento parziale; in tal caso, gli effetti del recesso dal contratto del cliente titolare di bar, caffetteria o ristorante avranno effetto dal mese successivo a quello dell'avvenuta comunicazione
● di avvalersi del diritto, a fronte della prestazione temporaneamente impossibile, di sospendere l’esecuzione dovuta dal fornitore.


ESEMPIO DI CLAUSOLA DA INSERIRE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE NON ABITATIVA (COMMERCIALE – ARTIGIANALE)

ART. XX. RISOLUZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE PER ECCESSIVA ONEROSITA' SOPRAVVENUTA OVVERO SOSPENSIONE DEL SINALLAGMA CONTRATTUALE A CAUSA DELLE MISURE ANTI COVID-19
Ai sensi dell'articolo 1467 del codice civile, essendo il contratto di locazione suscettibile d’essere risolto quando la prestazione, per il verificarsi di “avvenimenti straordinari e imprevedibili”, è diventata per una delle parti “eccessivamente onerosa”, in caso di chiusura dell'attività a seguito di provvedimenti coercitivi adottati dalle autorità pubbliche competenti per il contrasto all'epidemia da covid-19, le parti contrattuali consensualmente pattuiscono quanto segue:

a)il conduttore avrà diritto di invocare la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta in caso di chiusura totale e continuativa dell'attività commerciale per oltre xx giorni, tramite richiesta inviata al locatore a mezzo email certificata oppure raccomandata a/r, anticipata da posta elettronica non certificata.

b)il locatore potrà in tal caso evitare la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, offrendo al conduttore la sospensione dell'obbligo di pagamento del canone per il periodo corrispondente alla chiusura totale dell'attività.

c) Le parti contrattuali dichiarano, ai sensi dell'articolo 1467 II comma del codice civile, che la chiusura totale e continuativa dell'attività a causa delle misure di contrasto al covid-19, non rientra nell'alea normale del contratto di locazione commerciale.


Per quanto riguarda i contratti di appalto di lavori, l'art. 1660, I comma del codice civile, prevede la possibilità del giudice di intervenire equitativamente, in caso di assenza di accordo delle parti sulle varianti necessarie al progetto e correlativamente sul prezzo, senza necessità di risolvere il contratto, ma unicamente allo scopo di riequilibralo e conservarlo. La predetta norma di legge può essere utilizzata sia dal committente che dall'appaltatore, in ragione delle conseguenze del covid-19 e dei DPCM adottati per far fronte all'emergenza epidemiologica.

A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: