Locazioni brevi ad uso turistico





Egr. avvocato, sono un cittadino residente nel Lazio, proprietario di tre immobili sui colli albani (Albano Laziale) che concedo ai conduttori con contratti di locazione breve di durata inferiore a trenta giorni.
1- Quali sono le caratteristiche normative delle locazioni brevi, a seguito della riforma di cui al comma 595 dell'articolo 1 della legge di bilancio 2021 (legge 30 dicembre 2020 n. 178)?
2- Secondo la normativa della Regione Lazio in materia di locazioni brevi, è possibile gestire in modo occasionale e non imprenditoriale, fino a un massimo di due alloggi a uso turistico, con locazioni brevi. Prevale la più restrittiva normativa contenuta nel regolamento regionale oppure la legge dello Stato?
3- Sussiste l'obbligo di utilizzo di codice identificativo degli immobili ad uso turistico?
E' vero che tutti gli immobili locativi a uso turistico saranno identificati tramite un codice da utilizzare in tutte le comunicazioni relative all’offerta e alla promozione di servizi?

RISPOSTA

1 - Le locazioni brevi sono caratterizzate dai seguenti tratti distintivi di natura giuridica:
● la locazione breve può avere a oggetto esclusivamente civili abitazioni o porzioni di civile abitazione identificabili in una o più stanze;
● la durata della locazione breve non può essere superiore a trenta giorni consecutivi;
● il contratto di locazione breve può essere stipulato in maniera diretta tra le parti o per mezzo di intermediari immobiliari, come ad esempio i portali online come Airbnb e Booking;
● il contratto di locazione breve può anche comprendere servizi accessori come ad esempio
la pulizia e fornitura di biancheria iniziale,
fornitura di utenze,
wi-fi e aria condizionata.
Dobbiamo invece escludere dal perimetro normativo della locazione breve, tutti i servizi aggiuntivi che presuppongono un’organizzazione complessa di mezzi e strumenti, come ad esempio la somministrazione della colazione o di pasti, il noleggio di auto etc etc

La legge di bilancio per l'anno 2021 ha chiarito la linea di confine tra l'attività di locazione occasionale e quella da considerare quale attività d'impresa, da chiunque esercitata, ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile: la destinazione alla locazione breve ex art. 4 del decreto legge 50/2017, per ciascun periodo d'imposta, di non più di quattro appartamenti sul territorio nazionale.

2 - Considerata la competenza esclusiva delle Regioni in materia di turismo, la normativa regionale risulterà prevalente sulla legge nazionale.
Pertanto, nonostante il nuovo limite di quattro immobili adibiti a locazioni brevi, sancito dalla legge regionale, continuerà ad applicarsi alla tua fattispecie, la normativa della Regione Lazio, quindi l'obbligo di gestione imprenditoriale dei tre immobili da concedere in locazione ed l'impossibilità ad esempio, di applicare la cedolare secca sui redditi prodotti dalle locazioni brevi gestite in forma imprenditoriale.
Se i tuoi immobili fossero ubicati in Sardegna ovvero in una regione dove la normativa regionale non prevede limiti al numero di immobili a uso turistico, da poter gestire con locazioni brevi? In tal caso, si applicherebbe il limite dei quattro immobili, di cui alla legge di bilancio per il 2021, né ci sarebbe l'obbligo di apertura della partita Iva (né tanto meno sarebbe sussistente l'obbligo di iscrizione negli elenchi previdenziali) in capo al proprietario degli immobili – titolare dei redditi da fabbricato.
Ricordo che ai sensi dell'articolo 4 comma 3 del decreto legge 50/2017, sono assimilabili alle locazioni brevi anche i contratti di sublocazione ed i contratti onerosi stipulato dal comodatario dell'immobile. Ai redditi derivanti da tali contratti è possibile applicare la cedolare secca, a patto che si tratti di una gestione occasionale e non imprenditoriale degli immobili.

3 - L'obbligo non è ancora sussistente, siamo in attesa di un decreto del Ministero (MIBACT) che disciplini le modalità di attribuzione dei codici identificativi, di realizzazione e gestione di una banca dati relativi agli immobili destinati alle locazioni brevi, come previsto dal comma 597 dell'articolo 1 della legge n. 178/2020.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: