Divieto per conduttore di compensare spese straordinaria manutenzione con canone di locazione





Gentile staff, io possiedo un immobile commerciale composto da due unità.
Una delle due unità si trova sotto il livello della strada e presenta una certa umidità. Le unità sono affittate ad un commerciante di articoli per la pulizia della casa.
Il commerciante mi ha minacciato di ricorrere ad un legale per non pagare l'affitto e sanare il problema della muffa.
Le mie domande sono:
1) Che potere effettivamente ha di fare questo?
2) Nel caso in cui io non fossi possibilitato ad intervenire nel breve termine, è possibile semplicemente rescindere il contratto e mandarlo fuori?
Cordialmente a

RISPOSTA

1)Premesso che si tratta di lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario, ai sensi dell'articolo 1576 del codice civile.

Art. 1576 del codice civile - Mantenimento della cosa in buono stato locativo.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore .

In caso di riparazione urgenti a carico del proprietario, il conduttore può eseguirle direttamente, previo preavviso scritto al proprietario, con diritto di chiedere successivamente il rimborso, ai sensi dell'articolo 1577 II comma del codice civile.

Art. 1577 del codice civile - Necessità di riparazioni.
Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Se è vero che il conduttore ha diritto al rimborso delle spese relative ai lavori urgenti di competenza del proprietario, è anche vero che la Cassazione, con sentenza n. 25899/2013, ha escluso qualsiasi diritto alla compensazione tra le predette spese ed il canone di locazione.
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, è inammissibile l'autosospensione dei canoni locatizi, poiché la mancata corresponsione dei canoni di locazione da parte del conduttore integra una grave violazione, idonea, per espressa previsione contrattuale, a produrre lo scioglimento del vincolo contrattuale; pertanto si considera come indebitamente operata la compensazione tra i canoni e le somme spese dal conduttore.

2)Il contratto di locazione commerciale può essere sciolto con il mutuo consenso di ambo le parti. Tanto premesso, a mali estremi, estremi rimedi … se il conduttore non verserà anche soltanto un canone mensile di locazione, procederai con la notifica dello sfratto per morosità (ricorso al tribunale civile), pertanto il contratto dovrà considerarsi cessato.
Considera che non è possibile sanare le morosità relative ad un contratto di locazione commerciale, successivamente alla notifica del ricorso per sfratto per morosità.

Art. 1584 del codice civile - Diritti del conduttore in caso di riparazioni.
Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: