Sopralluogo perito banca mutuo difformità urbanistica immobile





Spett. Le Avvocatogratis, ho accettato una proposta d'acquisto tramite agenzia immobiliare per la vendita di una villetta di mia proprietà.
Fin da subito mi sono attivato per rendere l'immobile conforme urbanisticamente prima del preliminare, specificandolo nella proposta d'acquisto. Il tecnico incaricato ha già preparato tutto, e deve presentare la pratica urbanistica contestualmente al pagamento di alcuni bollettini per la sanatoria intestati al Comune. Rimane tuttavia una struttura in legno, della quale gli acquirenti sono perfettamente a conoscenza, precisamente una veranda con tettoia di tegole, posizionata in modo da creare un volume ampio in parte di cortile, e sotto consiglio del tecnico di smontare le porte scorrevoli di vetro e alluminio che la circondano, e attendere il perito della banca per la valutazione del tutto.

RISPOSTA

Sottoscrivo in pieno il consiglio del vostro tecnico.
Il perito della banca non effettua un controllo con finalità sanzionatorie, ma finalizzato a garantire la banca che dovrà concedere il mutuo.
Al perito non interessano gli abusi edilizi che possono essere agevolmente rimediati tramite smontaggio.
Non si tratta di abusi edilizi idonei a diminuire il valore dell'immobile, nel caso in cui la banca dovesse entrare nella titolarità del bene, azionando l'ipoteca, oppure dovesse attivare la vendita al pubblico incanto, tramite ricorso al tribunale civile.
Considera sempre la finalità del sopralluogo del perito …
Impedire la concessione di un mutuo, relativamente ad un immobile viziato da abusi edilizi tali da renderlo “non circolabile” sul mercato, in caso di morosità del mutuatario, quindi di espropriazione forzata del bene.
Non è questo il caso …
Il perito della banca non è il tecnico dell'ufficio comunale che ha l'obbligo di sanzionare gli abusi edilizi a prescindere da tutte le valutazioni di contorno!



La suddetta veranda è una struttura in legno abbastanza ingombrante tanto da considerare in prima ipotesi, come detto sopra, di smontare porte in modo da lasciare solo il tetto, oppure di smontarla completamente in caso di parere negativo da parte del perito per la prima ipotesi. Ritenete giusto attendere la valutazione del perito e in caso di parere negativo, di smontarla completamente?

RISPOSTA

Ritengo opportuno attendere la valutazione del perito.
Al perito non interesserà affatto questa veranda; dubito che vi intimerà lo smontaggio della stessa!
Il perito non effettuerà un successivo sopralluogo … pertanto dopo lo smontaggio, la veranda potrebbe essere tranquillamente rimontata …
Al perito interessano gli abusi edilizi che potrebbero impedire la successiva circolazione sul mercato del bene immobile, ovvero diminuire sensibilmente il valore del fabbricato, laddove fosse da sanare tramite il pagamento di sanzioni.
Si tratta di un perito incaricato da una banca … non dal tribunale penale o dall'ufficio tecnico comunale …



Consigli su come impostare il preliminare per evitare eventuali problemi?

RISPOSTA

Se il preliminare sarà posto in essere successivamente all'esito del sopralluogo del perito della banca, non sorgerà alcun problema.
In caso di preliminare posto in essere prima del sopralluogo?
Occorre inserire la seguente clausola: "l'acquirente accetta l'immobile nello stato di fatto in cui si trova, dichiarando che le spese per le eventuali irregolarità urbanistiche o catastali saranno interamente a suo carico, e manlevando il venditore da qualsiasi responsabilità a riguardo”.
Una volta concesso il mutuo tuttavia, non avrebbe molto senso inserire una clausola simile nel preliminare.



Ho sempre cercato in tutti i modi di rendere questa compravendita il più trasparente possibile, ma sembrano sempre esserci difficoltà.
Ringrazio anticipatamente per l'attenzione e porgo i miei migliori saluti.

RISPOSTA

A disposizione per esaminare la documentazione fotografica.
Per esperienza, posso confermarti che il perito della banca non batterà ciglio per questa veranda, al momento del sopralluogo.
Sarebbe persino grottesco, da parte sua, intimarvi lo smontaggio della stessa, visto che la veranda potrebbe essere montata nuovamente anche la settimana successiva.
In fondo alla banca mutuante che intende costituire ipoteca sull'immobile ai sensi dell'articolo 2808 del codice civile, quanto potrebbe interessare un abuso edilizio “smontabile” in una giornata di lavoro?!
Quella veranda non ha alcuna incidenza sfavorevole sulla garanzia ipotecaria che la banca costituirà contestualmente alla concessione del mutuo.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: