Il subconduttore può chiedere indennità perdita avviamento al sublocatore
Contratto di locazione commerciale
La domanda seguente viene fatta da uno dei due locatori.
Locatore A + B
conduttore-sublocatore C
subconduttore D
Unico contratto di affitto di locazione del 1995 di due unità immobiliari adiacenti di circa 50mq con due proprietari unico contratto due unità immobiliari con muro centrale abbattuto ottenendo un unico locale di 100 mq.
Locato da due proprietari nel 95 a conduttore che apre attività artigianale con contatto con il pubblico.
Il contratto di affitto prevede i seguenti punti di interesse:
divieto di sublocazione
RISPOSTA
La clausola è contraria alla legge, ossia all'articolo 36 della legge 392/1978:
Art. 36 legge 392/1978. Sublocazione e cessione del contratto di locazione.
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
Lavori rispristino con parete divisoria alla fine del contratto su richiesta del locatore, e altri lavori compreso progetti fino ad agibilità.
Nel 2015 il conduttore cede l'attività e subloca, avvisando i locatori A e B.
RISPOSTA
E' tutto regolare nonché conforme alla legge.
Il contratto scade il 31 maggio 2022. E' stato disdetto al subconduttore D nei termini dai proprietari A+B.
Non abbiamo alcuna scrittura in cui noi abbiamo locato agli attuali subconduttori.
Eravamo d'accordo verbalmente di fare un nuovo contratto di locazione 6anni+6anni, ma poi non abbiamo trovato accordo sul nuovo canone di locazione.
Il subconduttore ci invia accettazione dello sfratto.
Il loro avvocato con largo anticipo ci invia prima della scadenza del contratto richiesta delle 18 mensilità come da art. 34 legge 392/1978.
Sento telefonicamente l'avvocato e chiede di compensare gli affitti che rimangono da pagare circa la metà e di pagare al subconduttore l'altra metà alla fine.
Per il momento in attesa di un eventuale accordo concediamo verbalmente di non pagare il canone del mese scorso.
Una ulteriore considerazioni, l'attività del subconduttore proseguirà uguale in altro locale che hanno affittato o affitteranno posto a circa 100 metri di distanza da quello attuale.
RISPOSTA
Il contratto di locazione è stato già firmato?!
Hanno già spostato l'attività presso l'altro locale?
Se alla data del 31 maggio 2022, il vostro immobile sarà stato svuotato, poiché l'attività si sarà già trasferita presso un altro locale, soltanto in tal caso al subconduttore non spetterà alcuna indennità ex art. 34 legge 392/1978.
Non hanno nessun danno e perdita di avviamento se non i costi dello spostamento. Il subconduttore ha diritto alle 18 mensilità?
RISPOSTA
Ci sono diverse correnti di pensiero in giurisprudenza.
Secondo la Cassazione sentenza n. 19310/2005, "il subconduttore ha il diritto di conseguire il pagamento della indennità dal conduttore-sublocatore".
Secondo la più datata giurisprudenza invece, si riconosce l'attribuzione della somma al soggetto che effettivamente svolge l'attività commerciale, ossia il subconduttore (Cassazione sentenza n. 2617/1986) direttamente nei confronti del locatore. Sulla stessa linea si colloca la seguente sentenza di merito: secondo la sentenza del Pretore di Venezia, Sez. dist. Mestre, 30 novembre 1993, nel caso di sublocazione, l'indennità di avviamento commerciale compete al subconduttore nei confronti del locatore.
Al momento prevale tuttavia la corrente giurisprudenziale per cui il subconduttore ha diritto all'indennità, ma deve chiederla al conduttore.
Domanda: il conduttore-sublocatore può a sua volta domandare l'avviamento nei confronti del locatore.
RISPOSTA
Abbiamo anche in questo caso due diverse scuole di pensiero: secondo un primo orientamento, la risposta è negativa. Tale possibilità dovrebbe negarsi nei confronti del conduttore, poiché l'indennità d'avviamento rappresenta una somma riconosciuta all'artigiamo per la cessazione dell'attività imprenditoriale effettivamente svolta negli immobili locati. Secondo una differente tesi, sposata dalla citata sentenza di Cassazione n. 19310/2005, il conduttore-sublocatore avrebbe invece valido titolo giuridico per chiedere l'indennità poiché l'unico elemento da valorizzare al fine della concessione sarebbe esattamente l'aumento del rapporto tra il pubblico e l'immobile in questione.
Nonostante i contrasti giurisprudenziale, mi sento di sintetizzare la vertenza con la seguente formula.
A)Il conduttore ha titolo per chiederla al locatore.
b)Il subconduttore ha titolo per chiederla al sublocatore.
Se sì, non va richiesto al conduttore-sublocatore (che ha stipulato il contratto di locazione con noi locatori e la cessione dell'azienda con subentro con il subconduttore)?
RISPOSTA
Confermo.
Se sì. il conduttore-sublocatore può chiedere a sua volta le 18 mensilità al locatore originario?
RISPOSTA
Secondo la suddetta sentenza della Cassazione del 2005, la risposta è positiva.
Se non pagano gli affitti rimanenti possiamo sfrattare per insolvenza anche se abbiamo già disdetto il contratto?
RISPOSTA
Certamente sì, potete procedere con lo sfratto anche per la morosità di una sola mensilità. Considera che una volta notificato lo sfratto, la morosità non potrà essere sanata (al contrario di quanto avviene con le locazioni ad uso abitativo).
Diciamo che con una sfratto per morosità … il problema si risolverebbe da sé … riflettete un attimo sul da farsi ...
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
