Contratto di locazione non registrato richiesta rimborso canoni di locazione versati





Egr. avvocato, sono proprietario di un appartamento in pieno centro a Roma locato in nero a studenti universitari e lavoratori.
Il contratto di locazione è stato stipulato, l'ho fatto firmare agli inquilini, tuttavia non l'ho registrato. Gli inquilini non hanno una copia del contratto di locazione perché non me l'hanno mai chiesto, non avendo mai spostato la loro residenza dalla famiglia di origine.
Siccome uno di loro ha una fidanzata che lavora all'agenzia delle entrate, penso che abbia scoperto la mancata registrazione del contratto; temo che abbia intenzione di eccepire la nullità del contratto non registrato chiedendo il rimborso dei canoni versati nei primi due anni di contratto. Si tratta infatti di un contratto di locazione 4 + 4.
Come posso difendermi dalla richiesta di rimborso dei canoni versati fino ad oggi, stante la nullità del contratto di locazione non registrato?

RISPOSTA

Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 25503/2016, “il contratto di locazione non registrato è nullo e comporta il diritto alla restituzione dei canoni pagati“.
Non si tratta tuttavia dell'unica sentenza della Corte di Cassazione in materia di contratto di locazione non registrato all'agenzia delle entrate e pertanto nullo, ossia privo di effetti giuridici. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza del 9 ottobre 2017, n. 23601, hanno ribadito che la mancata registrazione del contratto di locazione è causa di nullità del contratto medesimo. La Cassazione ha precisato che, quando sia nullo unicamente per l'omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti nel caso venga poi registrato tardivamente, con decorrenza ex tunc, cioè non dal momento in cui è avvenuta la registrazione, ma retroattiva dall’atto della stipula.
La soluzione alla problematica esposta nel tuo quesito è molto semplice: per evitare l'eccezione di nullità del contratto di locazione non registrato e la richiesta di rimborso dei canoni versati dagli inquilini, ti consiglio di registrare tardivamente il contratto di locazione, seppure oltre i termini di legge, pagando le dovute sanzioni, con effetto retroattivo dal momento della stipula del contratto.
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 34156/2019, la tardiva registrazione fa venir meno la nullità assoluta del contratto di locazione; anche il conduttore con la registrazione tardiva, è al riparo da eventuali azioni di rilascio poste in essere dal proprietario di casa, potendo beneficiare della durata del contratto convenuta tra le parti sin dall'origine.
L’obbligo di registrazione spetta al locatore, tuttavia può provvedervi anche il conduttore.
L’obbligo è contenuto all’art. 13, comma 1, della legge n. 431/1998 ed è a carico del locatore.
La registrazione deve avvenire nel termine perentorio di 30 giorni dalla stipula, con documentata comunicazione nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio. In caso di nullità del contratto di locazione, la somma dovuta dal conduttore non è più considerata un canone di locazione, bensì una “indennità di occupazione”.
Questa indennità tuttavia non potrebbe essere commisurata al canone commerciale, poiché così facendo sarebbe svilita la finalità repressiva della sanzione, che consegue al fatto che il contratto viola la legge, in quanto per l’appunto non è stato registrato.
Una doverosa precisazione: i conduttori non potrebbero comunque chiedere l'integrale rimborso dei canoni di locazione di un contratto nullo, ma soltanto la differenza tra il canone pagato e l'indennità di occupazione determinata dal tribunale civile, in misura sensibilmente inferiore al canone di mercato.
La registrazione del contratto di locazione è prevista dal Testo Unico sull’Imposta di Registro (DPR 26.4.1986, n. 131), per la precisione dell’art. 5, comma 1, lett. b) della Tariffa allegata alla norma, parte I, e l’art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

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