Risoluzione di diritto contratto di locazione commerciale ritardato pagamento canone oppure sfratto per morosità?





Buongiorno, nel 2020 abbiamo affittato un locale commerciale adibito a bar a Rimini.
Il notaio per errore, ci ha fatto fare 2 distinti contratti, uno per la locazione commerciale 6+6, ed uno per l'azienda inizialmente per 6 anni , quando si poteva fare un contratto unico per locali e azienda. Comunque abbiamo da subito avuto problemi con il pagamento dei canoni d'affitto, sempre in ritardo, a volte anche dimenticati per più di un mese. Non solo, anche le spese condominiali del 2021 e del 2022 non sono ancora state pagate come descritto in contratto. Ci siamo davvero stancati e si pensava di ricorrere alla clausola risolutiva espressa. Nel mese di Novembre 2022 il ritardo è stato di 25 gg.
Per quanto riguarda il CONTRATTO DI AFFITTO AZIENDA, è descritto : “Il solo fatto del mancato pagamento di una rata del canone d'affitto e/o delle eventuali quote per gli oneri accessori secondo principi di legge e/o secondo eventuali pattuizioni convenute tra le Parti, decorso il termine massimo di 15 (quindici) giorni dalla scadenza pattuita, costituirà in mora l'Affittuaria in ogni caso e qualunque ne sia la causa e consentirà alla Concedente di richiedere la risoluzione del contratto, senza bisogno di diffida o di speciale atto di costituzione in mora, fermo restando l'obbligo di corrispondere il dovuto e il risarcimento del danno a favore della parte Concedente, a norma dell'art. 1456 del codice civile”.

RISPOSTA

Le parti, consensualmente, hanno escluso l'obbligo di una preventiva raccomandata di costituzione in mora del debitore, ai sensi dell'articolo 1219 del codice civile, ai fini della richiesta di risoluzione di diritto del contratto di locazione commerciale.



Sempre nel medesimo contratto è scritto: “Alla scadenza del contratto la Concedente non avrà diritto di pretendere la messa in ripristino, a cura dell'Affittuaria, in quanto ha autorizzato quest'ultima ad apportare delle migliorie le quali, alla scadenza del contratto, rimarranno a proprio favore”.

RISPOSTA

E' una clausola piuttosto ricorrente nei contratti di locazione di questa tipologia.
Al termine del contratto, vi sarà restituito un bar … non l'immobile che era prima di divenire un bar.



NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE E' PREVISTO: “... il mancato o tardato pagamento anche parziale delle rate del canone di locazione nei termini previsti, come pure l'inadempimento della conduttrice rispetto a qualsivoglia norma, patto condizione e termine contenuti nel presente contratto, produrrà di diritto la risoluzione del contratto medesimo, il tutto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 del Codice Civile”.

RISPOSTA

E' da leggere in correlazione con l'apposito punto del contratto di affitto di azienda.



La mia domanda quindi è se posso avvalermi della clausola risolutiva espressa e in che modo?

RISPOSTA

Sì, hai diritto di avvalerti della clausola risolutiva espressa.
Come avvalersi della clausola risolutiva espressa?
Comunicando al conduttore l'intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa, a causa del ritardato pagamento (oltre 15 giorni dalla scadenza), ad esempio del mese di dicembre 2022 (deve trattarsi di un ritardato pagamento tutt'ora in essere, quindi non sanato dal conduttore), tramite raccomandata a/r oppure tramite pec.
ATTENZIONE: la volontà di avvalersi della clausola di risoluzione di un contratto di locazione commerciale è efficace soltanto se comunicata all’Agenzia delle entrate, come previsto dalla sentenza n. 756/09/2018 emanata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio.
Dopo la comunicazione al conduttore, sarà necessario versare l'imposta di registro per la cessazione del contratto, tramite modello F24, da consegnare all'ufficio dell'agenzia delle entrate (entro il mese successivo alla risoluzione).
Dal momento della notifica della comunicazione di risoluzione di diritto al conduttore, quest'ultimo sarà tenuto a lasciare l'immobile. Sempre da quel momento, l'immobile sarà tassato sulla base della disciplina catastale.



E se si, una volta comunicata agli inquilini al mia volontà di avvalermi di tale clausola come faccio a riprendermi l'azienda?

RISPOSTA

Anziché procedere con il ricorso per sfratto per morosità ai sensi dell'articolo 658 del codice di procedura civile, presenterai atto di citazione al tribunale civile per l'azione di rivendicazione, ai sensi dell'articolo 948 del codice civile: “il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e puo' proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa”.



Lo comunico entro e mi riprendo le chiavi? Grazie infinite

RISPOSTA

Assolutamente no!
Risoluzione di diritto del contratto, non equivale a potersi fare giustizia da sé!
Commetteresti il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, con violenza sulle cose, di cui all'articolo 392 del codice penale: “Chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose, è punito, a querela della persona offesa, con la multa fino a euro 516”.
Una domanda nasce spontanea: qual è la convenienza di avvalersi della clausola risolutiva espressa, nei contratti di locazione commerciale?
La tassazione dei canoni di locazione non percepiti dal conduttore!
Le imposte dirette versate sui canoni di locazione commerciale non percepiti, non possono essere recuperate sotto forma di credito di imposta.
Il proprietario (persona fisica) di un immobile commerciale (ad uso diverso dall’abitazione, categoria catastale C1; D1; A/10, etc) è tenuto a dichiarare il relativo reddito da locazione indipendentemente dall’effettiva percezione dello stesso. Questo è quanto prevede l’art. 26 del DPR n. 917/86 (TUIR), il quale prevede che i redditi fondiari concorrano, indipendentemente dall’effettiva percezione, alla formazione del reddito complessivo dei soggetti titolari dei diritti reali sugli immobili.
Con la raccomandata di comunicazione della risoluzione di diritto del contratto di locazione commerciale, si chiude il contratto al momento della notifica, e lo si comunica all'agenzia delle entrate, versando entro il mese successivo l'imposta di registro, tramite il modello di pagamento F24!
Un bel risparmio ai fini delle imposte dirette, visto che tramite la notifica della risoluzione di diritto, si chiude immediatamente il contratto.
Questo non accade con il ricorso per sfratto per morosità!
E' ovvio che per tornare in possesso dell'immobile, anche in caso di risoluzione di diritto, servirebbe comunque l'intervento del giudice civile, interpellato tramite l'azione di rivendicazione dell'immobile da parte del proprietario.
In questo caso, i canoni non riscossi, maturati prima della comunicazione di risoluzione, saranno richiesti tramite ricorso per decreto ingiuntivo al Tribunale civile.
Spero di essere stato sufficientemente concreto nella mia spiegazione.
Resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.

Fonti: