Modello richiesta risarcimento danni sostituzione caldaia non funzionante

Buongiorno, avrei bisogno di una consulenza ed eventualmente un fac simile di una lettera da inviare.
Il 17 novembre 2022 ho acquistato la mia casa d'abitazione e all'atto del rogito il venditore ha dichiarato "impianto di riscaldamento funzionante e a norma".
Appena entrati nella casa, abbiamo scoperto che la caldaia non funzionava, non era rivisionata da anni e risultava fuori norma. Abbiamo passato un mese cercando di ripararla, ordinando pezzi di ricambio vari, solo per non morire di freddo nel periodo Dicembre-gennaio.
A fine gennaio abbiamo cambiato la caldaia acquistandone una nuova per poter avere l'impianto a norma e senza problemi.
Parlando con il notaio mi ha confermato che devo chiedere il risarcimento per quanto accaduto, visto che hanno dichiarato il falso durante il rogito.

RISPOSTA

Confermo l'indicazione del notaio.
A seguito di quella dichiarazione, il venditore si è assunto la responsabilità per una caldaia non funzionante.

Non mi sono attivata prima perché con tutti i problemi della casa ero in modalità sopravvivenza.

RISPOSTA

Ti capisco perfettamente, ma in questo caso, non si applica il termine decadenziale di 8 giorni dalla scoperta del difetto, per la denuncia al venditore, trattandosi di una vendita “aliud pro alio”.
Cosa significa?
Per aliud pro alio, nella compravendita, si intende quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito ovvero un bene assolutamente inidoneo alla funzione che dovrebbe svolgere.
Ribadisco che l’aliud pro alio consente al compratore di intraprendere con atto di citazione al tribunale civile, un’ordinaria azione di risoluzione per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 del codice civile, svincolata dai limiti temporali, a pena di decadenza di cui all'articolo 1495 del codice civile: “il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato”.
Ecco cosa prevede l'articolo 1453 del codice civile: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro puo' a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.
Il risarcimento del danno sarà pari al valore commerciale della caldaia sostituita, risultante dalla fattura d'acquisto, in considerazione dell'assunzione di responsabilità contenuta nell'atto pubblico di compravendita.

Aggiungo anche che ho segnalato il problema subito all'agenzia immobiliare che ha ignorato il problema.
Grazie.

RISPOSTA

L'agenzia immobiliare non ha alcuna responsabilità in relazione a questa particolare situazione. L'agente immobiliare è tenuto ad indicare nell'annuncio di vendita dell'immobile, la corretta classe energetica della casa, ai sensi dell'articolo 1759 del codice civile (l'agente immobiliare deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso), ma non è obbligato anche constatare il regolare funzionamento della caldaia oppure dello scaldabagno.
Di seguito il fac simile di diffida e costituzione in mora, ai sensi dell'articolo 1219 del codice civile.

Al Signor xxxxxxxx

OGGETTO: risarcimento per danni caldaia non funzionante appartamento via _____________.

Io sottoscritto ______________ nato il ______________, a ______________ e residente in ______________ (___), via ______________, costituisco formalmente in mora il Sig. ____ in riferimento a quanto meglio di seguito esposto

Premesso che:

1) in data _______ veniva stipulato, a rogito del notaio xxxxxxxx, l'atto pubblico di compravendita relativo all'immobile ubicato in __________________;
2) nonostante nell'atto di compravendita il venditore abbia dichiarato che "l'impianto di riscaldamento è funzionante ed a norma", la caldaia non ha mai funzionato regolarmente e questo ha obbligato lo scrivente, dopo numerosi vani tentativi di riparazione, alla sostituzione della stessa al prezzo di euro ____________, come risultante dalla fattura n. ______ del _______ allegata alla presente.
Tanto premesso, si chiede ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile, un risarcimento pari a euro __________________, da versare entro 15 giorni dal ricevimento della presente, a mezzo bonifico in favore del conto corrente Iban ___________________________________, con l'espresso avvertimento che in mancanza si adiranno le vie legali, con aggravio di spese a Vostro carico. Con la presente inoltre vi costituisco formalmente in mora, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1219 del Codice Civile.

Distinti saluti.

Firma __________________

A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1219, 1453, 1759 del codice civile