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Clausola compravendita appartamento in condominio esclusione solidarietà venditore acquirente per spese condominiali





Gentile avvocato, ho acquistato un appartamento, all'interno di un condominio, da Tizio un condomino moroso che non aveva pagato la sua quota di spese condominiali, nonostante l'approvazione del rendiconto di gestione da parte dell'assemblea condominiale.
Nel rogito di compravendita abbiamo inserito una clausola per cui “in deroga all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il venditore e l'acquirente escludono il vincolo di solidarietà per le spese condominiali relative all'anno in corso nonché a quello precedente e che pertanto le stesse restano a carico esclusivamente del venditore”.

Questa clausola di esclusione della solidarietà di cui all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ha valore nei confronti dell'amministratore di condominio?
Questa clausola contrattuale potrebbe condizionare l'amministratore di condominio, nella scelta del soggetto contro il quale azionare le vie legali, per il recupero delle quote di spese condominiali non corrisposte prima del rogito di compravendita?

Nel frattempo, l'amministratore di condominio mi ha notificato un decreto ingiuntivo per un importo pari alle spese condominiali non corrisposte dal venditore Tizio; cosa posso fare? Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo? È valida la clausola d'immediata esecutività?

RISPOSTA

Il referente normativo della presente consulenza è l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile che prevede quanto segue: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".

Tanto premesso, risponderò alle tue domande.

La clausola contenuta nel rogito di compravendita per cui “in deroga all'articolo 63 della disposizioni di attuazione del codice civile, il venditore e l'acquirente escludono il vincolo di solidarietà per le spese condominiali relative all'anno in corso nonché a quello precedente e che pertanto le stesse restano a carico esclusivamente del venditore”, non ha efficacia nei confronti dell'amministratore di condominio, in quanto quest'ultimo non è parte contrattuale della compravendita relativa al tuo appartamento.

La suddetta clausola contrattuale non impedisce all'amministratore di procedere con ricorso al tribunale civile, per un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dell'attuale condomino.

Laddove l'amministratore di condominio avesse deciso di procedere legalmente nei confronti del precedente proprietario, non avrebbe potuto azionare il ricorso per decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ma avrebbe dovuto instaurare una causa ordinaria, tramite atto di citazione al tribunale civile (oppure ricorrere per ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale, ma senza l'immediata esecutività).

Il decreto ingiuntivo nei confronti del singolo condomino, può ottenere l'immediata esecutività, soltanto se è stato approvato dall'assemblea il rendiconto consuntivo della gestione di competenza del credito per cui si procede.
Sulla base del solo bilancio preventivo, l'amministratore di condominio può ottenere un decreto ingiuntivo non immediatamente esecutivo.

Come procedere adesso che ti è stato notificato il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo?

a)con atto di citazione in opposizione al decreto ingiuntivo, contenente la chiamata del terzo in causa, ossia la chiamata in causa del venditore, in ragione della clausola contrattuale derogante il vincolo di solidarietà di cui all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile;

b)con il pagamento di quanto richiesto, salvo agire successivamente in rivalsa nei confronti del venditore, per ottenere il rimborso di quanto pagato, con gli interessi legali dal giorno del pagamento (con atto di citazione oppure con ricorso per decreto ingiuntivo non immediatamente esecutivo).

A disposizione per chiarimenti. Cordiali saluti.

Fonti: