Inquilino sospende il pagamento del canone di locazione per abusi edilizi e problemi umidità

Egr. avvocato, ho locato il mio immobile ad uso abitativo, con un contratto di locazione transitorio di 1 anno, ad uno studente lavoratore; quest'ultimo da circa 5 mesi ha smesso di corrispondere il canone di locazione, accampando pretestuose scuse.
Secondo il conduttore, il canone di locazione non sarebbe dovuto in quanto

1. il contratto di locazione transitoria dissimula un contratto di locazione ordinario 4 anni + 4 anni

2. l'immobile presenta abusi edilizi - urbanistici

3. l'appartamento ha problemi i umidità sulle pareti ed inoltre l'impianto elettrico non sarebbe a norma, a causa dei problemi di cali di tensione che riguardano l'intero edificio condominiale

Chiedo una consulenza sulla legittimità delle eccezioni sollevate dal locatario.
E' obbligato a versare il canone di locazione anche se l'immobile locato presenta abusi edilizi – urbanistici?
E' obbligato a versare il canone anche se l'impianto elettrico presenta problematiche?
Grazie avvocato!

RISPOSTA

L'eccezione d'inadempimento di cui all'articolo 1460 del codice civile (“nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti puo' rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, …”), sollevata dal conduttore per non pagare il canone è giuridicamente infondata, in quanto smentita dalla granitica giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Ti consiglio pertanto di procedere con ricorso per sfratto per morosità al tribunale civile, previa intimazione di costituzione in mora, ai sensi dell'articolo 1219 del codice civile.
Considerato che il conduttore è moroso, senza alcun valido motivo, accertare la natura transitoria oppure ordinaria del contratto, è poco inerente ai fini della presente consulenza; tuttavia, affinché possa essere stipulato un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria, occorre che ricorrano le seguenti condizioni:
- una clausola contrattuale che individui l’esigenza della transitorietà;
- la prova dell’esistenza di tale transitorietà, con apposita documentazione da allegare al contratto;
- la conferma del permanere di tale esigenza di transitorietà mediante lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto di locazione.

In mancanza di prova dell’esistenza di tali requisiti, il contratto dovrà essere sottoposto alla disciplina delle locazioni previste dall’art. 2 comma 1 legge 431/98, con durata di quattro anni.

Il referente normativi ai fini della legittima transitorietà del contratto di locazione è il Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell’11 aprile 2003 n. 85. L’art. 2 del citato D.M., rubricato ‘Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi’, così dispone:

“1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.
2. …omissis…
3. …omissis…
4. I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
5. 1 contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno.
6. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali (allegato C) e per le proprietà di cui all'art. 1, commi 5 e 6 (allegato D).
7. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
8. …omissis…”.

La giurisprudenza di legittimità e di merito ha interpretato la richiamata normativa in modo costante. La Corte di Cassazione ha precisato che non sono le parti a decidere se ricorrere o meno alla tipologia di contratto transitorio, ma è il decreto ministeriale emesso a norma dell’art. 5 della Legge 431/1998 che fissa le condizioni e le modalità in presenza delle quali i contraenti possono legittimamente ricorrere a un contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.

Così, secondo la sentenza della Cassazione Civile, Sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4075:
“Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 2, comma 4, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza”.

In senso conforme la Corte di Cassazione si è pronunciata con la sentenza della Sez. III Civile, 30 luglio 2015, n.16191, secondo la quale: “In caso di contratto di locazione di natura transitoria, la mancata osservanza dei requisiti previsti dalla legge comporta la nullità della clausola che stabilisce la durata, ma non di quella con la quale viene liberamente quantificato il canone (sempre che quest'ultimo sia stato validamente pattuito dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale)”.

Quanto alla giurisprudenza di merito, si ricordano varie pronunce dello stesso costante tenore, come la sentenza del Tribunale Grosseto n. 655 del 29 giugno 2018: “In tema di locazioni transitorie è necessario che le parti enuncino espressamente quali siano le esigenze transitorie che in concreto giustificano la sottrazione del rapporto al limite minimo di durata stabilito dalla legge, e tale previsione è contenuta sia nell'art. 2, comma 2, dell'originario decreto del 5 marzo 1999 che nel successivo D.M. 30 dicembre 2002. Si tratta del requisito di letteralità in virtù del quale non è sufficiente la reale esistenza delle esigenze transitorie, ma è necessario che queste siano espressamente dichiarate dalle parti nel contratto. In mancanza dell'enunciazione espressa delle concrete ragioni di transitorietà del rapporto (enunciazione che ovviamente non può ritenersi soddisfatta dal mero e tautologico richiamo alla formula della legge), il contratto rimane assoggettato alla disciplina dettata in via ordinaria dall'art. 2, comma 1, legge citata: canone libero e durata quadriennale rinnovabile salvo motivato diniego, per altri quattro anni, secondo il consueto operare della regola generale in materia di eterointegrazione del contratto, prevista dall'art. 1339 del codice civile”.

Ancor più di recente, il concetto è stato ribadito dal Tribunale di Milano, Sez. XIII, con la sentenza n. 6333 del 27 giugno 2019: “Il contratto di locazione qualificato dalle parti come contratto di locazione a uso abitativo transitorio difetta delle condizioni di legge per la sua qualificazione alla stregua di un valido contratto di locazione a uso transitorio ove le stesse abbiano omesso di indicare l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore, così da giustificare detta natura e la corrispondente durata, ed abbiano, altresì omesso di allegare la documentazione comprovante la sussistenza delle esigenze abitative transitorie.

La transitorietà richiede, difatti, la sussistenza effettiva delle ragioni previste dalla legge attraverso il rinvio alla normativa secondaria, di cui al combinato disposto degli art. 5 e 4 L. n. 431/1998, nonché il rispetto dei requisiti formali previsti dalle medesime disposizioni, primo tra i quali l'espressa enunciazione della ragione di transitorietà”.

Passiamo adesso all'eccezione relativa alle irregolarità edilizie e urbanistiche dell'immobile oggetto del contratto di locazione transitoria.

Secondo la Corte di Cassazione Sezioni Unite sentenza n. 8230/2019 e secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 27485/2019, il contratto di locazione aventi ad oggetto immobili abusivi, non è affetto da nullità assoluta, pertanto il canone di locazione deve essere corrisposto dal conduttore. Il carattere abusivo dell’immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non comporta la nullità del contratto di locazione, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto, ai sensi dell'art. 1346 del codice civile o della causa del contratto, ai sensi dell'art. 1343 del codice civile, né operando la nullità della legge n. 47 del 1985, ex art. 40 che si applicherebbe soltanto in caso di compravendita, con la conseguenza dell’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile con irregolarità urbanistiche ed edilizie (Cassazione sentenza n. 12983/2010; Cassazione sentenza n. 4228/1999).

Il conduttore deve corrispondere il canone di locazione se l'appartamento ha problemi di umidità oppure se presenta problematiche agli impianti elettrici, idrici oppure al riscaldamento?

Secondo la giurisprudenza, se il conduttore continua ad occupare l'immobile, nonostante gli asseriti problemi, è tenuto a corrispondere il canone di locazione, come indicato nell'ordinanza della Corte di Cassazione n. 17020/2022.

In applicazione del principio della proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, in materia di eccezione d'inadempimento di cui all'articolo 1460 del codice civile, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore (Cassazione Civile, Sezione 6-3, Ordinanza 26-5-2022, n. 17020); conseguentemente, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato pur in presenza di vizi, non potrebbe sospendere il pagamento del canone di locazione, giacché tale sospensione non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore.

A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1219, 1339, 1343, 1346, 1460 del codice civile
• LEGGE 28 febbraio 1985, n. 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.
• MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTIDECRETO 30 dicembre 2002 Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonche' dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge.
• LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.