Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato

Revoca proposta di vendita approvazione in assemblea lavori condominiali





Buongiorno. Sono proprietaria di un appartamento e ho fatto una proposta di vendita all’inquilino che lo sta attualmente abitando (scrittura privata da me firmata). Il rogito molto probabilmente potrebbe aver luogo tra 2-3 mesi. Il problema è che gli altri condomini hanno intenzione di fare dei lavori (facciata e tetto) che capisco essere piuttosto onerosi. Se dovessero (nonostante la mia contrarietà) deliberare tali lavori prima del rogito io immagino che dovrei farmi carico della cifra.

RISPOSTA

Giuridicamente è rilevante la data di approvazione della delibera assembleare che autorizza i lavori straordinari, come previsto dal codice civile (art. 1135 comma 1, n. 4 del codice civile) e dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (ordinanza della Cassazione n.18793/2020).



Come mi conviene comportarmi?

RISPOSTA

Si tratta di un falso problema: se si prevede ragionevolmente un'assemblea condominiale per l'approvazione di lavori condominiali di natura straordinaria, è sufficiente indicare nel compromesso di compravendita che i relativi costi, in deroga alla normativa civilistica, saranno a carico dell'acquirente dell'immobile.
Oppure ancora più semplicemente, sarà sufficiente incrementare il prezzo di vendita di un importo pari ai contributi condominiali che saranno richiesti al venditore, alla luce della suddetta normativa e giurisprudenza.



Bloccare la proposta di vendita (dandone spiegazione)

RISPOSTA

Sì, ottima idea.
Sarà possibile bloccare la proposta di vendita, soltanto se la stessa non sia stata accettata nel frattempo dall'acquirente, sempre che la suddetta proposta non sia stata qualificata dal proponente come “proposta irrevocabile”, ai sensi dell'articolo 1329 I comma del codice civile: "Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto".



E aumentando il prezzo di vendita in modo da comprendere la cifra dei lavori?
Non vorrei andare a rimetterci.
Grazie

RISPOSTA

E' perfetta come soluzione, tuttavia è fattibile soltanto se l'acquirente non l'ha ancora accettata. Se mi scrivi che il rogito è stato già fissato, significa che l'acquirente ha accettato la proposta, pertanto non si fa più in tempo a tornare indietro.
L'accettazione della proposta scritta, se fatta con la stessa forma, equivale ad un preliminare di vendita.
Il promissario acquirente pertanto, potrebbe agire in giudizio nei tuoi confronti, con atto di citazione al tribunale civile, per ottenere una sentenza costitutiva che produca i medesimi effetti che avrebbero avuto origine dalla normale conclusione del contratto di compravendita, in ossequio all'articolo 2932 del codice civile: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: