2 Consulenze:

1 - Novità normative e sanzioni per locazioni brevi a uso abitativo, aggiornamenti su Codice Identificativo Nazionale (CIN) e requisiti di sicurezza

Egr. avvocato, sono proprietario di un appartamento a Sorrento che utilizzo per locazioni brevi ad uso abitativo, con finalità turistiche. Le chiedo di aggiornarmi sulle novità e sulle sanzioni previste dall’articolo 13-ter, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191 (Decreto Anticipi), relative ai locatori di unità immobiliari a uso abitativo che stipulano contratti di locazione breve (ai sensi dell’articolo 4, Decreto Legge n. 50/2017) e per finalità turistiche (durata massima della locazione 30 giorni). Mi riferisco al Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture ricettive e le locazioni brevi nonché ai nuovi requisiti per la sicurezza che entreranno in vigore dal 2 novembre 2024.
Alcune domande?
Il contratto di locazione breve potrà essere stipulato anche per il tramite di intermediari immobiliari, come i portali online come Airbnb e Booking?

RISPOSTA

Sì, il proprietario locatore potrà avvalersi anche dei portali online, con finalità di intermediazione immobiliare.

Il contratto di locazione breve potrà includere servizi accessori?
Quali?

RISPOSTA

Potrà legittimamente includere la pulizia e fornitura di biancheria iniziale, la fornitura di utenze, il wi-fi e l'aria condizionata.
Non potrà includere la colazione, il noleggio auto, il servizio di interprete ovvero di guida turistica, trattandosi di una vera e propria attività organizzata in modo imprenditoriale.
Questa disciplina si applica anche ai contratti di sublocazione e i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, ai sensi del comma 3 dell’art. 4 del DL 50/2017 (anche la possibilità di applicare la cedolare secca).

Dove deve essere esposto il nuovo codice CIN?

RISPOSTA

Dovrà essere esposto all’esterno del fabbricato in cui è collocato l’appartamento locato, nonché in ogni annuncio pubblicato sui vari portali di prenotazioni online.

Quali sono i requisiti di sicurezza in vigore?

RISPOSTA

Gli appartamenti locati dovranno essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili, anche se l’attività è stata avviata prima dell’effettiva entrata in vigore dell’art. 13-ter del DL n. 145/2023.
Gli estintori dovranno essere collocati in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo.
Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento e, comunque, almeno un estintore per piano, dotato delle seguenti specifiche tecniche:
a)capacità estinguente minima non inferiore a 13A
b)carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri (decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, Allegato I, punto 4.4).
Per la periodica manutenzione occorre fare riferimento alla norma tecnica UNI 9994-1 nonché al manuale d’uso del produttore dell’apparecchiatura.

Quali sono le sanzioni?

RISPOSTA

a) mancata esposizione e indicazione del codice CIN: sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro e rimozione dell'annuncio online;
b) esercizio dell'attività di locazione per finalità turistiche o breve, in forma imprenditoriale, senza presentazione della SCIA allo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del comune: sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro;
c) l’assenza dei requisiti di sicurezza: sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro.

Come funziona l'opzione della cedolare secca per l'anno 2024?

RISPOSTA

L'aliquota è aumentata dal 21% al 26%, in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento; l’aliquota rimane al 21% per una sola unità immobiliare, da indicare nella dichiarazione dei redditi. La cedolare secca resta un regime di tassazione dei canoni di locazione opzionale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Differenza tra casa vacanze in forma non imprenditoriale e locazione breve a uso turistico durata contratto massimo 30 giorni

Salve, ho da poco acquistato un immobile in Abruzzo, vorrei adibirlo a "Casa-vacanze" in forma non imprenditoriale (ho solo questo immobile oltre alla mia prima casa in cui vivo) , e vorrei quindi affittarlo (senza somministrare bevande).
Anticipo che: So di dover inviare il "Modello informativo per la locazione turistica" per l'avvio della locazione turistica, ai fini dell'ottenimento del CIR (Regionale) e poi successivamente del "CIN" (Statale), e che da una mia ricerca (da verificare correttezza e attendibilità) nella "Legge Regionale Abruzzo n. 75/1995 art. 32" sono specificati i requisiti per ogni categoria, da cui si evince che "Casa-vacanze" non può essere affittata per un periodo inferiore ai 7 giorni.

RISPOSTA

Dobbiamo distinguere tra casa-vacanze e unità abitative ammobiliate ad uso turistico.
Ai sensi dell’articolo 12 del Codice del Turismo decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79 sono strutture ricettive extralberghiere: le unità abitative ammobiliate ad uso turistico (case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero).
Tali unità abitative possono essere gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale come anche gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici.
Poi ci sono le casa-vacanze: nell'attività ricettiva di casa vacanze deve essere affittato l’intero appartamento.
Nelle case e appartamenti per le vacanze devono essere garantite inoltre le seguenti prestazioni:
- fornitura di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento nei mesi invernali;
- manutenzione in condizioni di efficienza degli impianti tecnologici;
- pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente;
- accoglienza e recapito del cliente.
Ci sono poi le locazioni brevi o affitti brevi: si tratta di locazioni di immobili a uso abitativo che hanno una durata non superiore a 30 giorni, disciplinate dal decreto legge n. 50/2017, per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017.
Non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica. La durata della locazione non può superare i trenta giorni; non è prevista una durata minima.
I requisiti di sicurezza per le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) sono indicati dall’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023, convertito con modificazioni dalla Legge 15 dicembre 2023, n. 191.

I miei quesiti sono i seguenti:
1) Qualora optassi comunque per la "Casa-vacanze" potrei affittare per un massimo di 30 giorni all'anno?

RISPOSTA

Se casa-vacanze imprenditoriale, da 7 giorni a 3 mesi consecutivi, come da articolo 30 della legge regionale Abruzzo.
Se appartamenti mobiliati per uso turistico, con modalità non imprenditoriali, tramite contratto non inferiore a 7 giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio alberghiero, come da articolo 12 del Codice nazionale del Turismo.

Oppure l'importante è solo non superare i 30 giorni al mese?

RISPOSTA

Se appartamenti mobiliati per uso turistico, con modalità non imprenditoriali, contratto non inferiore a 7 giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio alberghiero.

Quale è il massimo di giorni ANNUI in cui posso affittare?

RISPOSTA

Le legge regionale Abruzzo non prevede un limite annuo in questo senso.

2) Vorrei in realtà poter affittare la casa anche per periodi più brevi di 7 giorni, ma sempre in forma non imprenditoriale, in quale gestione tra quelle presenti dovrei collocarmi per operare nel rispetto della normativa regionale e nazionale?

RISPOSTA

In questo caso, devi utilizzare lo strumento negoziale delle locazioni brevi disciplinate dal decreto legge n. 50/2017 (anche meno di 7 giorni, ma con il limite di 30 giorni per ciascun contratto); mi riferisco alle locazioni brevi ad uso turistico.

3) Considerato il fatto che a prescindere gestirò le locazioni in modo non imprenditoriale, e sempre e comunque per tramite Booking/Airbnb , in quali categorie (se presenti) nella regione Abruzzo, nelle gestioni non imprenditoriali, è previsto l'obbligo di SCIA?

RISPOSTA

Ho letto la legge regionale 75/1995 e l'obbligo di SCIA risulta applicabile soltanto per le gestioni in forma imprenditoriale.

4) Devo inviare un modello alla regione Abruzzo per ottenere l'accesso alla compilazione ISTAT ed ottenere poi il CIR, tuttavia non riesco a capire se in questo modello già sta indicando quale tipo di categoria turistica andrò ad avviare o meno, potreste chiarirmi questo dubbio per favore?
Grazie mille per un riscontro,
Cordiali saluti

RISPOSTA

Il modello si riferisce alla locazione breve turistica, una subcategoria all'interno della macro-categoria della locazione breve sopra descritte, la cui durata non può superare 30 giorni ed i fruitori possono essere soltanto turisti.
Con la locazione turistica di cui al modello allegato, la locazione può anche essere inferiore a 7 giorni, ma non superiore a 30 giorni.
L’articolo 53 del Codice del Turismo prevede che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione (e in particolare l’art. 1571 e seguenti del codice civile). A disposizione per chiarimenti. Cordiali saluti.

Fonti:

• DECRETO-LEGGE 18 ottobre 2023, n. 145 Misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili.
• DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.
• Art. 1571 del codice civile
• DECRETO LEGISLATIVO 23 maggio 2011, n. 79 Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonchè attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio.
• Legge Regionale Abruzzo n. 75/1995