Donazione di usufrutto quote immobiliari ereditate in favore del coniuge superstite
Buongiorno, vi ho contattato in passato per alcune consulenza riguardanti un'immobile quindi la premessa potrebbe sembrarvi familiare.
Mio padre e mia madre acquistarono, da sposati, un'immobile nel 1999. In comunione dei beni, questo era di proprietà del 50% ciascuno.
Qualche anno dopo divorziarono, mio padre rimase a vivere in casa e successivamente si risposò. Dopo la morte di mio padre nel 2020, la casa è così suddivisa: mia madre 50%, io 25% (ereditato da papà) e la sua vedova 25%.
RISPOSTA
Avete già ereditato, nel senso che avete già accettato l'eredità del de cuius, deceduto nel 2020.
Al momento la vedova vive in casa, anche se avrebbe diritto a viverci solo per il 25%,
RISPOSTA
Se un bene è di proprietà comune, ad esempio un immobile, esso può essere utilizzato da tutti i vari comproprietari, ma a condizione che nessuno di essi alteri la destinazione originaria del bene o impedisca agli altri comproprietari di servirsene.
Mentre io e mia madre, che viviamo in altri immobili, paghiamo l'IMU sulle nostre quote.
RISPOSTA
La vedova non ha il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite, ai sensi dell'articolo 540 II comma del codice civile, in quanto l'immobile è di proprietà al 50% del coniuge divorziato del de cuius.
Avrei alcune domande:
- quanto costerebbe un'eventuale rinuncia da parte mia e di mia madre?
RISPOSTA
Non potete rinunciare perché avete già accettato l'eredità di vostro padre.
Dovreste semmai cedere le vostre quote in favore della vedova, con atto di compravendita oppure con atto di donazione, rivolgendovi ad un notaio in entrambi i casi.
- O in alternativa, quanto costerebbe un'eventuale donazione da parte mia e di mia madre alla vedova di papà?
RISPOSTA
Ovviamente il donante deve pagare la parcella del notaio che dovrebbe aggirarsi intorno ai 1.500 euro + Iva (chiedete il preventivo al vostro notaio di fiducia).
Il beneficiario di una donazione è tenuto al pagamento di un’imposta. A seconda del rapporto esistente tra i soggetti coinvolti nel contratto di donazione, sono previste aliquote diverse ed eventuali franchigie, che rendono tassabili le donazioni per la parte eccedente il loro valore.
In questo caso, l'aliquota sarebbe del 8% da calcolare sul valore totale dell'immobile, senza nessuna franchigia. Sulla donazione di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre:
-l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile
-l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile
Per le donazioni di “prima casa” valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni: in questo caso il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
In questo caso, trattandosi di prima casa, la beneficiaria pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Qual è il valore dell'immobile donato, ossia la base imponibile sulla quale applicare l'aliquota del 8%?
Gli immobili vanno considerati non secondo il loro valore di mercato, ma per il loro valore “catastale”, e cioè moltiplicando la rendita ad essi attribuita dal Catasto per i coefficienti di aggiornamento applicabili caso per caso. seguendo un complicato percorso.
Occorre rivalutare la rendita catastale (articolo 3, commi 48 e 51, legge 662/1996) con le seguenti aliquote: 5% per la rendita catastale dei fabbricati; 25% per i redditi dominicali dei terreni; il prodotto così ottenuto va poi moltiplicato per i seguenti coefficienti (ai sensi del Dm 14 dicembre 1991):
- 75, per i terreni;
- 34 per i fabbricati di categoria C/1 (i negozi) e del gruppo E;
- 50 per i fabbricati di categoria A/10 (uffici) e del gruppo D (opifici);
- 100, per tutti gli altri fabbricati e, quindi, in particolare, per le abitazioni.
- o in alternativa, c'è la possibilità di trasformare la casa in una "nuda proprietà" (o qualcosa di simile) in cui la vedova continua a viverci mentre io e mia madre non possiamo avere alcuna pretesa sull'immobile (e non pagarci le tasse e l'IMU) finché la vedova sarà in vita?
RISPOSTA
La donazione potrebbe avere ad oggetto l'usufrutto delle vostre quote.
Quindi, a seguito di questa donazione, la vedova sarebbe proprietaria del 25% ed usufruttuaria parziale del 75%; pertanto voi non dovreste più pagare l'IMU.
Alla morte della vedova, tornereste pieni proprietari della quota del 75%, ma la quota del 25% sarebbe ereditata dagli eredi della vedova! La problematica si riproporrebbe tale e quale, ma con gli eredi della vedova …
E, alla morte della suddetta, io e mia madre potremo riavere la casa senza che questa venga divisa anche con gli eredi della vedova?
Grazie
RISPOSTA
No.
Tranne che vi mettiate d'accordo con la vedova come segue: noi ti doniamo l'usufrutto del 75% dell'immobile, ma tu con testamento, ci lasci la piena proprietà della tua quota del 25% (alla tua morte della vedova sarete quindi pieni proprietari dell'intero immobile).
È ovvio che la vedova non accetterebbe mai una simile proposta …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
