Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato

Risoluzione del contratto preliminare di vendita con immissione anticipata nel possesso dell’immobile e caparra confirmatoria





La società Alfa Immobiliare s.r.l. si obbligava a trasferire al sig. Caio l’appartamento tramite preliminare di compravendita del 15.01.2024: si tratta dell'appartamento posto in Livorno, Via delle Case 10. Quale termine entro il quale stipulare il definitivo, veniva consensualmente fissato il giorno 15.12.2024.
Il prezzo di compravendita veniva concordato in € 250.000,00, di cui € 20.000,00 venivano versati quale caparra confirmatoria da Caio al momento della sottoscrizione del preliminare, che del pagamento dava quietanza.
Caio otteneva l’immissione anticipata nel possesso dell’immobile, che gli veniva consegnato in data 30.06.2024.
In prossimità della scadenza del termine per la stipulazione del definitivo, Caio, con raccomandata spedita il 2.12.2024, invitava la Alfa Immobiliare s.r.l. a recarsi presso il Notaio il giorno 14.12.2024.
Nessun riscontro proveniva dalla società promittente venditrice.
Passato il 15.12.2024, Caio si reca da un legale, manifestandogli il proprio perdurante interesse ad acquistare l’immobile.
Il candidato, assunte le vesti dell’avvocato di Caio rediga motivato parere soffermandosi sugli istituti di diritto sostanziale evidenziati dal caso

RISPOSTA

Assunte le vesti dell'avvocato di Caio, rappresento al mio cliente il ventaglio degli istituti di diritto sostanziale e delle soluzioni di cui può disporre.
Stante l'evidente inadempimento della società Alfa che non si è presentata presso lo studio notarile per il rogito definitivo di compravendita, in data 14/12/2024 ed ha lasciato decorrere inutilmente il termini del 15/12/2024 previsto nel preliminare di vendita, Caio può procedere con atto di citazione al tribunale civile convenendo il promesso venditore Alfa per chiedere al giudice di pronunciare ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile, una sentenza di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il preliminare.
L'articolo 2932 I comma del codice civile prevede quanto segue: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Si tratta di una sentenza costitutiva, che produce quindi i medesimi effetti che sarebbero discesi dalla normale conclusione del contratto di compravendita: in tal modo, Caio otterrà il soddisfacimento delle sue pretese per effetto della stessa sentenza che dovrà pertanto essere regolarmente trascritta.
Se il pagamento del prezzo è stato differito al momento della stipula del contratto definitivo, il giudice impone il pagamento del prezzo come condizione per il trasferimento della proprietà.
Il secondo comma dell'articolo 2932 del codice civile prevede infatti quanto segue: “se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
La prima opzione è quindi l'atto di citazione per ottenere una sentenza di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il preliminare.

Seconda opzione: recesso e richiesta del doppio della caparra
Caio ha versato una caparra confirmatoria pari a 20.000 euro.
Stante l'inadempimento del promesso venditore Alfa, Caio potrebbe recedere dal preliminare e chiedere ad Alfa la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 1385 II comma del codice civile: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
A tal fine Caio, anche tramite il suo legale, invierà una pec alla società Alfa comunicando il recesso dal preliminare e la richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, in ragione dell'inadempimento del promesso venditore.
È evidente che stante il recesso dal preliminare, cesserà l'immissione anticipata nel possesso, pertanto Caio dovrà lasciare l'immobile in questione.

Terza opzione: richiesta di risoluzione del contratto ai sensi dell'ultimo comma dell'articolo 1385 del codice civile.
È probabile che a causa dell'immissione anticipata nel possesso dell'immobile, Caio subisca ingenti danni a seguito dell'inadempimento del promesso venditore (probabilmente avrà sostenuto i costi di un trasloco e adesso dovrà farne un altro … oppure avrà lasciato un appartamento dove abitava in ragione di un contratto di locazione con un canone molto conveniente etc etc).
Può darsi che Caio a causa dell'inadempimento del promesso venditore abbia subito un danno risarcibile per un importo superiore al doppio della caparra confirmatoria. L'ultimo comma dell'articolo 1385 del codice civile prevede quanto segue: “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”. Orbene secondo la Cassazione civile, sez. III, sentenza 16/05/2006 n° 11356 la caparra confirmatoria ha funzione di autotutela, consentendo di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice, ma ha anche funzione di preventiva liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell'inadempimento della controparte; la caparra confirmatoria, a differenza della penale, non pone un limite al danno risarcibile, ben potendo la parte non inadempiente non esercitare il recesso e chiedere la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385 del codice civile, comma 3), trattenendo la caparra appunto a titolo di risarcimento del danno subito.

Infine una riflessione giuridica sulla promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata. Secondo la Corte di Cassazione, civile, Ordinanza 5 marzo 2024 n. 5891, la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario; tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 del codice civile: “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”. Pertanto, entrambi i contraenti sono tenuti a restituire quanto eventualmente già ricevuto in esecuzione del contratto. Nell’ipotesi specifica in cui il contratto preliminare sia risolto per inadempimento di una delle parti, ciascun contraente ha l’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, secondo i principi sulla ripetizione dell’indebito ex art. 2033 del codice civile.
Ciò implica che il promissario acquirente “che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso” (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2017, n. 6575). Al promittente venditore va riconosciuta un’equa indennità, che remuneri l’avvenuto godimento dell’immobile. La data iniziale del computo dell’indennità di occupazione va individuata nella data di consegna dell’immobile, in caso di inadempimento del promissario acquirente, ovvero nella proposizione della domanda di risoluzione formulata dall’occupante, nell’ipotesi di inadempimento del promittente venditore (Cass. civ., ord. 14 ottobre 2021, n. 28218).
Distinti saluti

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