Ape attestato di prestazione energetica e contratto di affitto breve di durata inferiore a 30 giorni indicazione nell'annuncio online

Egr. avvocato, il mio quesito riguarda gli obblighi di dotazione e allegazione dell'APE ai contratti di affitto breve di durata inferiore a 30 giorni.
È obbligatorio allegare l'attestato di prestazione energetica al contratto di affitto breve?
È obbligatorio per il proprietario dell'appartamento che concede in locazione breve, dotarsi di APE?
In caso di pubblicità dell'annuncio su appositi siti web?
In caso di offerta al pubblico tramite portali online tipo Airbnb oppure Booking?
L'APE deve essere consegnata all'ospite all'ingresso nell’immobile?
Quali sono le sanzioni per il proprietario inadempiente alla normativa in materi di attestato di prestazione energetica?
Grazie avvocato!

RISPOSTA

L'entrata in vigore del Decreto Ministeriale 28 ottobre 2025, che ha innalzato gli standard minimi di prestazione energetica, in coerenza con gli obiettivi climatici fissati per il 2030 e il 2050, fa sorgere numerosi interrogativi relativi ad aspetti specifici dell'APE.
Sono in molti a chiedersi quali sono i risvolti concreti degli obblighi relativi all'attestato di prestazione energetica, in riferimento ai contratti di affitto breve di durata inferiore a 30 giorni, ossia quella tipologia di locazione a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulata da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, che può prevedere anche la fornitura di servizi accessori limitati ai sensi dell’art. 4 del Decreto Legge 24 aprile 2017 n. 50 (convertito con modifiche dalla Legge 21 giugno 2027 n. 96).
In sintesi, il proprietario che concede il suo appartamento con un contratto di affitto breve di durata non superiore a 30 giorni

a)deve dotarsi di APE in corso di validità
b)deve indicare l'APE negli annunci pubblicitari oppure nelle offerte al pubblico tramite piattaforme come Airbnb
c)non deve allegare l'APE al contratto di affitto breve
d)non deve inserire una clausola nel contratto di affitto breve con la quale si dà atto della sussistenza e validità dell'APE
e)non deve consegnare una copia dell'APE al conduttore / locatario.

Facciamo un passo indietro, ripercorrendo la normativa in materia di APE e contratti aventi ad oggetto un immobile.
L'articolo 6 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n. 192 aveva introdotto l’obbligo di dotare gli immobili dell'APE (all'epoca ACE), in caso di vendita e per la stipula di contratti di locazione. Con la legge 3 agosto 2013 n. 90 veniva inoltre introdotta la sanzione della nullità in caso di mancanza dell’APE in riferimento ai contratti di trasferimento immobiliare (compravendita e permuta). L'obbligo di allegazione dell'APE è previsto soltanto nei casi di trasferimento di immobili a titolo oneroso e di contratti di locazione di edifici (aventi ad oggetto più unità immobiliari). Nei contratti di affitto brevi non sussiste l'obbligo di allegazione dell'APE, fermo restando l'obbligo di dotazione a carico del proprietario dell'immobile concesso in locazione. L'obbligo di dotazione dell'APE è infatti previsto a prescindere dalla durata del contratto di locazione nonché dall'obbligo di registrazione del contratto di affitto / locazione.
Anche se il contratto di locazione breve non deve essere obbligatoriamente registrato inoltre, essendo di durata inferiore a 30 giorni, l’immobile deve essere dotato di APE in quanto viene pubblicizzato sul mercato, secondo quanto le linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica; nell'annuncio online deve essere sempre indicata la classe energetica dell’immobile, a meno che l’immobile sia concesso in locazione per un arco temporale complessivo inferiore a 4 mesi all’anno.
Per gli affitti brevi, non è previsto un obbligo di consegna dell'APE al conduttore / locatario.
In caso di inadempimento sono previste sanzioni amministrative fino a 4.000 euro, anche per l'intermediario.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• LEGGE 3 agosto 2013, n. 90 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, recante disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonchè altre disposizioni in materia di coesione sociale.
• DECRETO LEGISLATIVO 19 agosto 2005, n. 192 ((Attuazione della direttiva (UE) 2018/844, che modifica la direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell'edilizia e la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, della direttiva 2010/31/UE, sulla prestazione energetica nell'edilizia, e della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia)).
• DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.