Diritto di prelazione del conduttore e locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione
Buongiorno, vi contatto per chiedere delle conferme su una questione in materia di affitti non residenziali e prelazione.
Sono proprietaria di un magazzino diviso in 2 subalterni, ognuno affittato ad una rispettiva impresa, che lo usa come deposito per le attrezzature.
Il contratto è del tipo 6+6 ed è denominato “contratto di locazione ad uso diverso da civile abitazione”.
Sono intenzionata a vendere le 2 sub-unità e inizialmente i 2 affittuari hanno manifestato la volontà di acquistare ognuno la parte che al momento affittano.
Dopo aver fatto fare una stima da un professionista ho ricontattato gli affittuari che però sembrano voler prendere tempo, probabilmente perché si aspettavano un prezzo più basso.
Nel frattempo si è fatta avanti un’altra persona interessata all’acquisto, un vicino.
Costui si chiedeva giustamente se gli affittuari non abbiano il diritto di prelazione.
Dunque, nel contratto di affitto NON si cita in nessun modo il diritto di prelazione.
Avrei bisogno quindi di sapere se per caso esiste qualche cavillo legale che non conosco, dato per scontato nel contratto, che invece dica che gli affittuari hanno il diritto di prelazione.
Nel caso affermativo, come devo procedere? Nel caso invece negativo, devo comunque avvisare gli affittuari che sto valutando per la compravendita ad un’altra persona (e magari loro mi fanno una controproposta)? O si avvisa solo “a fatto avvenuto”?
Non so bene come comportarmi in questi casi, pertanto eventuali consigli sono ben accetti.
Grazie
RISPOSTA
Non dobbiamo confondere il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, prevista dall'articolo 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, con il diritto di prelazione di cui al successivo articolo 38, in riferimento a qualsiasi locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (quindi anche ad uso deposito).
Leggiamo l'articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392:
“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
…
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare”.
L'articolo 38 è collocato nel capo II della legge n. 392/1978 avente appunto ad oggetto le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione.
Come procedere ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione? Devi notificare ai due conduttori una comunicazione ufficiale della tua volontà di vendere l'immobile. Questa comunicazione deve essere notificata a mezzo di ufficiale giudiziario. Dal momento in cui ricevono la notifica, i tuoi inquilini hanno 60 giorni di tempo per rispondere, sempre tramite notifica a mezzo ufficiale giudiziario.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
