Risoluzione contratto preliminare di vendita immobile visibilmente inclinato

Buongiorno,
Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile in data 19/02/2026.

RISPOSTA

Si tratta di un locale commerciale attualmente locato a xxxxxxxx Srl per un canone annuo pari a 12.100 euro. Si tratta pertanto di un immobile in regola dal punto di vista dell'agibilità.
Questo particolare non depone a vantaggio dell'acquirente, in caso di contenzioso relativo alla restituzione della caparra confirmatoria pari a 5.000 euro (somma di denaro in questo momento già divenuta caparra confirmatoria).

Lo stabile nel quale si trova il locale è visibilmente inclinato e nella proposta viene indicato che l'acquirente è a conoscenza del fatto che lo stabile sia sottoposto a monitoraggio.

RISPOSTA

Dal punto di vista tecnico-scientifico, un immobile sottoposto a monitoraggio, è costantemente controllato tramite sensori per verificarne la stabilità, integrità strutturale e sicurezza.
Nella proposta hai semplicemente accettato la circostanza per cui sono in corso operazioni di monitoraggio e quindi sussiste il rischio futuro di porre in essere lavori di manutenzione straordinaria necessari per tutelare l'integrità strutturale del fabbricato.

Successivamente alla presentazione dell'offerta ed all'accettazione di questa, ho richiesto una copia degli ultimi monitoraggi. Mi sono stati fornite delle documentazioni tecniche nelle quali viene rilevato un progressivo aumento del cedimento verticale dello stabile.

RISPOSTA

Al fine di recedere dalle trattative di vendita (“rectius” dal contratto preliminare già stipulato), non è sufficiente eccepire il progressivo aumento del cedimento verticale dello stabile, ma occorre capire l'entità della spesa straordinaria che si deve sostenere per sopperire a questo inconveniente.
Non si tratterà di un recesso unilaterale, ma di far valere le garanzie in favore dell'acquirente previste dall'articolo 1490 I comma del codice civile (Garanzia per i vizi della cosa venduta): “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Ritengo che sia il caso di fare un esempio concreto: preso atto del progressivo aumento del cedimento verticale dello stabile (del resto se è in corso un monitoraggio, un motivo ci sarà ed è appunto la presenza di problemi strutturali dello stabile), ti rivolgerai ad un perito, ad esempio un ingegnere di fiducia, affinché quantifichi la presumibile spesa che dovrai sostenere (immagino in millesimi) per arginare la problematica. Se il tuo perito dovesse accertare che ad esempio, nei prossimi 5 anni, dovrai sostenere una spesa pari a 40.000 euro, per arginare la problematica, è evidente che potresti chiedere la risoluzione del preliminare (attenzione, risoluzione e non recesso), anche in considerazione dell'onerosità di questo intervento, in riferimento al prezzo complessivamente pattuito con il venditore.

Posso recedere dalla proposta in questo caso e avere indietro la quota versata prima di stipulare il contratto preliminare?
Grazie e buon lavoro.

RISPOSTA

Non puoi recedere dal contratto preliminare, ma puoi chiedere la risoluzione dello stesso ai sensi dell'articolo 1490 del codice civile, dimostrando il vizio occulto e l'eccessiva onerosità degli interventi che dovranno essere posti in essere per arginare il problema.
Occorre un perito di fiducia che attesti il costo dei presumibili lavori da porre in essere per arginare il problema.
Ritengo che non sarà facile vincere questa causa civile; laddove la vincessi avresti diritto al doppio della caparra versata, ai sensi dell'articolo 1385 II comma del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1490 e 1385 del codice civile