Diritto penale - Affido congiunto dei figli e reato di inosservanza del provvedimento dell'autorità
Luca da Roma
Nel 2005 ho acquistato un appartamento di nuova costruzione in un piccolo condominio.
Nell'atto notarile è specificato che la ditta costruttrice avrebbe provveduto ad inoltrare la richiesta per ottenere l'agibilità. Nel frattempo la ditta ( una s.r.l.) ha dichiarato fallimento. Attualmente, avendo la necessità di vendere l'appartamento, ho scoperto che la richiesta di agibilità non è mai stata inoltrata.
Vorrei sapere se:
a) il certificato di agibilità costituisce parte necessaria per l'atto di compravendita e perchè?
b) allo stato attuale dei fatti (con la ditta dichiarata fallita) chi deve inoltrare l'eventuale richiesta e chi lo stabilisce?
c) in esito a quanto esposto nel punto b., posso io richiedere il certificato di agibilità per la mia unità immobiliare anche se il palazzo in cui è dislocata non lo possiede?
d) in quali sanzioni potrei incorrere non possedendo il certificato di agibilità/abitabialità ed eventualmente inoltrandone richiesta sia come singolo, sempre che sia fattibile, sia io debba convincere l´intero condominio ad ottenere il certificato in argomento? Ed eventualmente in che sanzioni incorrerebbe il costruttore?
e) potrei avviare azioni legali e risarcitorie per un eventuale danno economico ricevuto in fase di compravendita per la mancanza del certificato di agibilità o per eventuali spese sostenute per ottenerlo (comprese eventuali multe) nei confronti della ditta costruttrice nonostante dichiarata fallimentare?
Nel ringraziarvi porgo distinti saluti.
RISPOSTA
La disciplina relativa al rilascio del certificato di agibilità è regolata dal Testo Unico n° 380/2001 (artt. 24-26); l'attuale disciplina si ispira a canoni di semplificazione amministrativa e di trasparenza per i cittadini.
L'art. 25 del T.U. 380/2001, come noto, prevede che il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la D.I.A. (e/o loro successori o aventi causa), entro 15 giorni dalla data d'ultimazione dei lavori di finitura dell'immobile, debba presentare allo sportello unico comunale:
1. la richiesta di rilascio del certificato d'agibilità;
2. la richiesta di accatastamento dell'edificio;
3. una propria dichiarazione di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine all'avvenuta prosciugatura dei muri ed alla salubrità degli ambienti;
4. una dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici ad uso civile alla prescrizioni di cui agli artt. 113 e 117 dello stesso T.U., nonché all'art. 1 della L. 10/91, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti inerenti alla sicurezza degli impianti prevista dagli artt. 111 e 126 del T.U.
5. il certificato di collaudo statico (per le costruzioni in conglomerato cementizio armato o a struttura metallica) disciplinato dall'art. 67 del T.U.
6. il certificato del competente ufficio tecnico regionale attestante la conformità alla normativa antisismica
7. una dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in tema di barriere architettoniche.
Per quanto attiene il procedimento, attualmente lo sportello unico comunale deve comunicare al richiedente, entro 10 giorni dalla ricezione dell'istanza, il nominativo del responsabile del procedimento (ai sensi degli artt. 4 e 5 della legge 241/1990); il dirigente o responsabile dell'ufficio tecnico comunale può disporre un'eventuale ispezione per verificare l'esistenza dei requisiti, ma, in ogni caso, deve rilasciare il certificato d'agibilità, o denegarlo, entro 30 giorni dalla data di presentazione della domanda.
Il termine anzidetto è suscettibile d'interruzione una sola volta, entro 15 giorni dalla domanda, e per i soli casi di richiesta all'interessato di documenti finalizzati ad integrare o completare la documentazione presentata (purché trattasi di documenti che non siano già in possesso dell'autorità comunale ed essa non possa acquisirli autonomamente).
L'agibilità è da intendersi come attestata anche nel silenzio dell'amministrazione comunale, una volta che siano trascorsi inutilmente dalla presentazione della domanda:
1. 30 giorni, qualora nel procedimento per il rilascio del permesso di costruire sia stato acquisito il parere espresso dall'ASL;
2. 60 giorni, nel caso di autodichiarazione afferente i contenuti del parere stesso.
Se la ditta costruttrice è stata dichiarata fallita, l'istanza per ottenere l'agibilità può essere presentata dal curatore del fallimento, nominato dal Tribunale fallimentare.
Se il curatore fallimentare non dovesse provvedere alla presentazione della domanda, hai facoltà di presentarla tu, in qualità di avente causa della ditta costruttrice che ha alienato l'appartamento.
Devi rivolgerti allo sportello unico comunale.
Hai facoltà di presentarla in relazione al tuo appartamento, non devi obbligatoriamente coinvolgere nella richiesta tutti i condomini.
In materia di richiesta di agibilità non sono previste particolari sanzioni amministrative né per il costruttore/alienante, né per l'acquirente dell'immobile.
Secondo l'attuale ordinamento giuridico, in materia di edilizia, ed alla luce della più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, non puoi procedere alla cessione dell'immobile, senza avere inoltrato la relativa richiesta di agibilità.
Più precisamente, una sentenza della Corte di Cassazione del 2000 ha ritenuto valida la cessione dell'immobile, in assenza della richiesta di agibilità, precisando, tuttavia, che la suddetta compravendita è fonte di danno risarcibile per l'acquirente che, se da un lato non può chiedere la risoluzione giudiziale del contratto, dall'altro può citare in giudizio il venditore, al fine di chiedere un congruo risarcimento dei danni subiti dall'atto di compravendita.
L'idoneità negoziale del bene immobile compravenduto o alienato, in difetto di agibilità, ha creato, infatti, un ampio dibattito giurisprudenziale. Per quanto concerna l'alienabilità, deve ritenersi implicitamente richiesto, come elemento integrativo e caratterizzante della citata idoneità, il requisito dell'immobile ad essere abitato, e ciò sotto il profilo legale, e non di mero fatto (Cass., sez. II, 10 giugno 1991, n. 6576); in tale prospettiva, il certificato di abitabilità è stato ritenuto indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione del contratto (Cass. Sez. II 26 giugno 1995 n. 953 e 14 dicembre 1994 n. 10703).
Un'altra pronuncia di rilievo ha affermato che la mancata consegna del certificato in oggetto implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dar luogo necessariamente alla risoluzione del contratto, può, comunque, essere fonte di un danno risarcibile, ovvero costituire il fondamento dell'eccezione prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un immobile che presenta problemi di commerciabilità, non rilevando la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato (Cass. Sez. II 3 luglio 2000 n. 8880).
Un'altra pronuncia della Corte di legittimità (Cass. Sez. II 22 febbraio 2000 n. 1954), rilevante sul punto dell'odierna disamina, ha chiarito che l'azione di risarcimento proposta dall'acquirente nei confronti del venditore d'un immobile sprovvisto del certificato d'agibilità si prescrive in 10 anni.
In considerazione di quanto esposto, hai facoltà di citare in giudizio la ditta costruttrice (giuridicamente rappresentata dal curatore fallimentare) per chiedere il risarcimento dei danni subiti dalla suddetta compravendita immobiliare.
In sintesi, se dovessi decidere di vendere il tuo appartamento, senza avere inoltrato domanda di agibilità, sussistono, a tal proposito, due correnti giurisprudenziali:
1) il contratto di vendita è valido ma sorge l'obbilgo di risarcire i danni subiti dall'acquirente.
2) il contratto di vendita non può essere validamente stipulato e, se posto in essere, l'acquirente può agire giudizialmente per la risoluzione dello stesso.
Cordiali saluti.
