Presupposti cambio destinazione d'uso singola camera di appartamento





Sono proprietaria di un immobile a Forlì per il quale vi ho già chiesto consulenza e mi sono trovata bene con i vostri consigli. Il problema è che avevo valutato di vendere l'appartamento ma il geometra che ha fatto i sopralluoghi ha rilevato che l'altezza di una parte di una stanza è 2,64 invece che 2,70 e consiglia di abbassare il pavimento per una spesa di 12.000 Euro.
Io sono scettica perchè se il preventivo e' di 12.000 ci vorrà sicuramente molto di più. Mi chiedo se è possibile invece dichiarare la parte di stanza che non ha l'altezza come ripostiglio o magazzino. A me interessa rendere la casa vendibile in modo che un giorno i miei figli che sono norvegesi non abbiano problemi a venderla. Credo di essere stata raggirata da quel geometra che si era offerto di fare i lavori lui con la sua impresa dopo aver fatto il sopralluogo.
Cosa mi consigliate? saluti

----allego comunicazione da parte del geometra-----------

Abbiamo acquisito da voi gli atti di acquisto e verificato le indicazioni per eventuali servitù. È emerso il problema della altezza dei soffitti della camera. La normativa italiana da questo punto di vista è tassativa ed impone per i locali abitabili (camera, cucina, sala) una altezza minima di m.2,70; purtroppo l'altezza nel locale è m.2,64. Abbiamo fatto anche un saggio nel cartongesso del soffitto lato cortile ed abbiamo scoperto che nasconde un soffitto a "voltine" praticamente della stessa altezza di m.2,64 (tolto il cartongesso).
Credo che l'unico modo per rendere commerciabile l'appartamento sia quello di abbassare il pavimento della camera e recuperare l'altezza. Quindi presentare una pratica edilizia per questi lavori.
Come precedentemente detto la vendita può avvenire o a "lavori in corso" scaricando sull'acquirente l'oneri dei lavori e liberando lei dal fatto di vendere un bene inabitabile, oppure facendo direttamente lei i lavori e vendere l'appartamento con la nuova abitabilità.
Come consiglio le direi in questa fase di non predisporre la Certificazione Energetica che adesso la riterrei spesa inutile.

 

RISPOSTA



Ha ragione il geometra!

Ci troviamo dinanzi ad un bivio:

1)soluzione A: creare un accesso indipendente per la stanza avente altezza 2,64, quindi accatastarla autonomamente come deposito (categoria catastale C2), con una propria specifica rendita catastale, sia presso l'ente comunale che presso il catasto. Non è possibile modificare l'uso di una singola stanza, facente parte di un’abitazione civile (appartamento), salvo accatastarla autonomamente, a patto che sussista oppure sia possibile creare un accesso autonomo per la relativa stanza.

Se è vero che il così detto minimo inderogabile di 2,70 m (altezza della stanza) imposto dal D.M. 15/07/1975, non si applica ai “corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli”, è anche vero che non è possibile modificare l'uso di una stanza facente parte di un appartamento, da camera da letto ovvero soggiorno a ripostiglio, senza creare un accesso indipendente a tale ripostiglio rendendolo quindi un deposito, categoria catastale C/2.

Art. 1 Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975

L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.

Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a m 2,55.

Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie quando l'edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria.
(comma aggiunto dall'articolo 1 del d.m. Sanità 9 giugno 1999, pubblicato sulla G.U. n. 148 del 26 giugno 1999)

Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione

2)soluzione B: abbassare il pavimento, sempre che questo sia possibile (deve trattarsi di un appartamento a piano terra, per motivi di tutta evidenza …).

Confermo anche il consiglio di non predisporre, in questa fase, la Certificazione Energetica.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: