Richiesta sanatoria edilizia cappella gentilizia
Sanatoria edilizia: singolo erede comproprietario può presentare istanza? In qualità di erede sono proprietario pro quota (assieme ad altri cinque fratelli - comunione) di una cappella gentilizia, sulla quale è stato commesso recentemente un abuso edilizio (sono stati fatti dei lavori edili senza la preventiva autorizzazione da parte del Comune).
È ammessa/valida l'istanza di sanatoria presentata da uno solo dei comproprietari eredi (e non da tutti i comproprietari del bene ereditario) oppure è assolutamente indispensabile l'accordo unanime di tutti gli eredi? Grazie
RISPOSTA
Secondo la sentenza del Consiglio di Stato 1766/2020, il permesso a costruire in sanatoria (oppure la SCIA in sanatoria, di cui agli art. 36 e 37 del D.P.R. n. 380/2001) può essere richiesto dal comproprietario che ha la totale disponibilità del bene, quindi soltanto nell'ipotesi di comunione pro indiviso.
Al contrario, il titolo abilitativo in sanatoria non può essere richiesta autonomamente dal comproprietario in caso di comunione pro diviso, ossia dal comproprietario nella materiale disponibilità soltanto di una quota dell’immobile; in quest'ultimo caso, il comproprietari, agendo per conto proprio, potrebbe danneggiare i diritti e gli interessi degli altri comproprietari.
La comunione di una cappella gentilizia è un classico esempio di comunione pro indiviso, nel senso che ciascun comproprietario, pur essendo titolare di una quota di diritto della cappella, ha la materiale disponibilità dell'intero manufatto che non è stato delimitato in quota fisiche proporzionali a quelle giuridiche (come potrebbe accadere per esempio, per un terreno agricolo in comproprietà). Salvo che non si voglia considerare i singoli loculi, quote materiali della cappella gentilizia … ma ci sarebbe comunque uno spazio interno in comunione “pro indiviso” che non è suddivisibile in quote materiali.
Vorrei precisare che la giurisprudenza in materia, nel corso degli anni, è stata ondivaga. Fino alla sentenza del 7 settembre 2016 n. 3823 del Consiglio di Stato, sez. IV, risultava prevalente una scuola di pensiero opposta: “In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, la domanda di rilascio di titolo edilizio – sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati – dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari”.
In assenza della firma di tutti i comproprietari, il titolo edilizio, volto alla sanatoria di lavori irregolari, non potrà essere né richiesto – non avendo il soggetto titolo per proporre tale istanza – né, ovviamente, rilasciato – non sussistendo i presupposti per l’emissione dello stesso – in modo legittimo dall'ufficio tecnico comunale (Cons. Stato Sez. VI, 10 ottobre 2006 n. 6017; Cons. Stato Sez. V, 24 settembre 2003 n. 5445; Cons. Stato Sez. V, 5 giugno 1991 n. 883).
A mio parere, l'ufficio tecnico comunale dovrebbe ragionevolmente sposare la giurisprudenza più recente del Consiglio di Stato, accettando la richiesta firmata da un solo comproprietario. Del resto, stiamo parlando di una cappella gentilizia … non di una residenza estiva al mare … Qual danno ai diritti ed interessi degli altri comproprietari della cappella, potrebbe arrecare la richiesta di permesso a costruire in sanatoria presentata da un solo comproprietario?
Anche a voler sposare la precedente scuola di pensiero giurisprudenziale, in questo caso, possiamo parlare di una sorta di pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari.
Quale comproprietario avrebbe interesse, e per quale motivo poi … a non sanare l'abuso di un gentilizio? Mi auguro che il funzionario dell'ufficio comunale “urbanistica edilizia” sia una persona ragionevole …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
