Come difendersi dall'occupazione abusiva di un immobile

Egr. avvocato, sono un ingegnere informatico spesso in giro per l'Europa per motivi di lavoro. La mia azienda ha sede operativa a Roma, quindi ho preso casa in locazione nella capitale, essendo originario della Sicilia.
Dopo una trasferta per motivi di lavoro a Parigi durata due mesi, sono rientrato a Roma in data odierna e, con grande ed inaspettata sorpresa, ho trovato casa mia occupata da clandestini extracomunitari che, con strafottenza, mi hanno mandato al diavolo, dicendomi di rivolgermi ai carabinieri; tutto questo me lo dicevano con tono ironico!
Ho prontamente contattato per telefono il proprietario di casa, il quale mi ha comunicato che devo essere io a rivolgermi all’autorità per chiedere la liberazione dell’immobile.
E' corretto? Il proprietario sostiene che in quanto locatario indicato in un contratto di locazione registrato, sono io l’unico che ha titolo giuridico per agire.
Quali sono gli strumenti giuridici previsti dalla legge, a tutela del proprietario o del detentore dell'immobile, con valido titolo giuridico (locazione, comodato etc etc)?
Come difendersi dall'occupazione abusiva di un immobile?

RISPOSTA

In caso di occupazione abusiva di un immobile, gli strumenti giuridici previsti dalla legge, a tutela del proprietario o del detentore dell'immobile, sono di duplice natura: penale e civile.
Quali sono allora gli strumenti di tutela penale, in caso di occupazione abusiva dell'immobile adibito a privata dimora?
Il Codice Penale prevede due norme di legge finalizzate a reprimere la condotta di colui che abusivamente e arbitrariamente si introduce in un immobile, o vi si trattiene contro la volontà del proprietario o del detentore. L’art. 633 del codice penale “Invasione di terreni o edifici”, prevede quanto segue:
1. Chiunque invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione da uno a tre anni e con la multa da euro 103,00 a euro 1.032.
2. Si applica la pena della reclusione da due a quattro anni della multa da euro 206,00 a euro 2.064,00 e si procede d’ufficio se il fatto è commesso da più di cinque persone o se il fatto è commesso da persona palesemente armata.
3. Se il fatto è commesso da due o più persone, la pena per i promotori o gli organizzatori è aumentata.

In questo caso tuttavia, l’occupazione riguarda un immobile destinato a casa di abitazione del conduttore, ossia un luogo di privata dimora), pertanto trova applicazione l’art. 614 del codice penale “Violazione di domicilio” che prevede quanto segue:
1. Chiunque s’introduce nell’abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s’introduce clandestinamente o con inganno, è punito con la reclusione da uno a quattro anni.
2. Alla stessa pena soggiace chi si trattiene nei detti luoghi contro l’espressa volontà di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi si trattiene clandestinamente o con inganno.
3. Il delitto è punibile a querela della persona offesa.
4. La pena è da due a sei anni, e si procede d’ufficio, se il fatto è commesso con violenza sulle cose o alle persone, ovvero se il colpevole è palesemente armato.

E' previsto un aumento di pena nell'eventualità in cui il proprietario sia una persona portatrice di minorazione fisica, psichica o sensoriale, secondo quanto stabilito dall’art. 36, comma 1, legge 5 febbraio 1992, n. 104, come sostituito dal comma 1 dell’art. 3, legge 15 luglio 2009, n. 94.

Nonostante la tua assenza prolungata di due mesi, si tratta di violazione di domicilio privato, in considerazione della consolidata giurisprudenza di Cassazione (Cassazione penale a Sezioni Unite sentenza n. 31345 del 23 marzo 2017: a proposito di “domicilio” - “privata dimora” a fini penalistici, dobbiamo intendere i luoghi nei quali si svolgono non occasionalmente atti della vita privata, e che non siano aperti al pubblico né accessibili a terzi senza il consenso del titolare, compresi quelli destinati ad attività lavorativa o professionale).

Ti invito a sporgere oggi stesso querela nei confronti degli occupanti abusivi con espressa richiesta all'autorità giudiziaria competente di disporre il sequestro preventivo dell’immobile (ai sensi dell'art. 321 del codice di procedura penale), che al primo comma prevede quanto segue: “Quando vi è pericolo che la libera disponibilità di una cosa pertinente al reato possa aggravare o protrarre le conseguenze di esso ovvero agevolare la commissione di altri reati, a richiesta del pubblico ministero [art. 262, comma 3 del codice di procedura penale] il giudice competente a pronunciarsi nel merito ne dispone il sequestro con decreto motivato. Prima del rinvio a giudizio provvede il giudice per le indagini preliminari”; in casi di urgenza, come in questa ipotesi, il sequestro può essere disposto anche dall’Autorità di Polizia o dal Pubblico Ministero, salva la necessità di convalida da parte del Giudice, secondo quanto statuito dai commi 3-bis e 3-ter del richiamato articolo 321, codice di procedura penale: Nel corso delle indagini preliminari, quando non è possibile, per la situazione di urgenza, attendere il provvedimento del Giudice, il sequestro è disposto con decreto motivato dal Pubblico Ministero.
Negli stessi casi, prima dell’intervento del Pubblico Ministero, al sequestro procedono ufficiali di polizia giudiziaria, i quali, nelle 48 ore successive, trasmettono il verbale al Pubblico Ministero del luogo in cui il sequestro è stato eseguito. Il Pubblico Ministero richiede al Giudice la convalida e l’emissione del decreto previsto dal comma 1, entro 48 ore dal sequestro, se disposto dallo stesso Pubblico Ministero, o dalla ricezione del verbale, se il sequestro è stato eseguito di iniziativa della polizia giudiziaria. In caso di urgenza, il sequestro dell'immobile può anche essere eseguito di iniziativa della polizia giudiziaria.
Quali sono invece le tutele predisposte in favore del proprietario o del detentore dell'immobile, dall'ordinamento civilistico?
L'azione di spoglio azionata tramite ricorso al tribunale civile secondo il rito del procedimento cautelare (art. 669 bis e seguenti del codice di procedura civile). La tutela civilistica può essere invocata in alternativa o anche cumulata con quella penalistica.
Si tratta del procedimento sommario ed urgente a tutela dello spoglio di un bene immobile, previsto dall’art. 1168, Codice Civile,e dagli artt. 703 e seguenti del Codice di Procedura Civile.
L’art. 1168 del Codice Civile prevede quanto segue:
1. Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l’autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo.
2. L’azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l’abbia per ragioni di servizio o di ospitalità.
3. Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio.
4. La reintegrazione deve ordinarsi dal Giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione.
Ha ragione il tuo proprietario di casa!
In qualità di conduttore, avendo la detenzione qualificata dell'appartamento, sei abilitato alla richiesta della tutela possessoria con ricorso al tribunale civile, nonché alla presentazione della querela per violazione di domicilio, in qualità di persona offesa.
Consiglio di inserire nella querela, la richiesta di sequestro preventivo dell’immobile, stante l'urgenza a liberare lo stesso.
Non indugiare! Tutela il prima possibile le tue ragioni ed i tuoi diritti!
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1168 del codice civile
• Art. 633 del codice penale
• Art. 669, 703 del codice di procedura civile
• Art. 321 del codice di procedura penale