Ripartizione spese urgenti per rinforzare il soffitto condominiale
In un condominio di 5 piani, il quinto piano è costituito da un appartamento con terrazzo che in parte fa da copertura ai piani sottostanti e per la rimanente parte è solo un balcone aggettante. Il 5° piano è stato realizzato sempre negli anni 60/70 ma in un secondo tempo rispetto al resto della costruzione. Nell'appartamento sottostante (4°piano) una camera da letto in parte è coperta dall'appartamento del 5° piano e per la rimanente parte la camera da letto e coperta dal terrazzo a livello del 5° piano. In anni remoti la camera da letto ha subito infiltrazioni piovane dal terrazzo sovrastante e infiltrazioni dal bagno dello stesso appartamento sovrastante. Sono state effettuate le riparazioni al bagno e al lastrico in tempi diversi. I proprietari dell'appartamento del 4° piano con la camera da letto danneggiata non hanno effettuato tinteggiatura al soffitto poiché le macchie erano di poco conto, anche se erano presenti alcune piccole lesioni che si ritenevano dovute da assestamenti verificatisi nel corso degli anni. Oggi in occasione di tinteggiatura e riparazione dell'intonaco è emerso che tutto il soffitto è gravemente danneggiato proprio in conseguenza delle infiltrazioni. Si sono come dissolte gran parte delle travi a T rovesciate utilizzate negli anni 60/70 per realizzare il 5° piano sia per la parte ricompresa nel corpo di fabbrica e sia per la parte che funge da terrazza a livello che copre la camera da letto e tutti gli appartamenti sottostanti.
QUESITO: a chi compete le spese necessarie ed urgenti per rinforzare con nuove travi il soffitto della camera da letto del 4° piano (sia la parte coperta dal 5° piano e sia la parte coperta dal terrazzo a livello)?
RISPOSTA
Dal contenuto della tua email, capisco che tu sia già a conoscenza di quanto previsto dall'articolo 1125 del codice civile.
Ai sensi dell'art. 1125 c.c., il diritto di comunione dei proprietari di piani sovrapposti ha per oggetto il soffitto, la volta, ed il solaio intermedi.
Art. 1125 del codice civile. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
L'art. 1125 cod. civ. prevede che negli edifici condominiali, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti. A conferma di tale interpretazione normativa, possiamo anche fare riferimento alla sentenza della Cassazione civile, sez. II, del 14 luglio 1981, n. 4601.
Ritengo che tu sia anche a conoscenza dell'articolo 1126 del codice civile, per quanto riguarda la porzione sottostante al terrazzo di uso non comune ai condomini.
Tale norma prevede una ripartizione come segue:
- 1/3 a carico del titolare del terrazzo
- 2/3 a carico del proprietario dell'appartamento sottostante a cui il lastrico serve “da copertura”.
Art. 1126 del codice civile.Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Immagino che la tua domanda riguardi le eventuali responsabilità dell'uno e dell'altro condomino.
Da quello che mi scrivi il “danno ingiusto” è stato cagionato parecchi anni addietro, quindi il diritto al risarcimento danni è ormai prescritto ai sensi dell'articolo 2947 del codice civile. Trattandosi di risarcimento da danno ingiusto, di responsabilità extra-contrattuale, il diritto al risarcimento si prescrive entro un termine di cinque anni, dal giorno in cui il fatto si è verificato.
Art. 2947. Prescrizione del diritto al risarcimento del danno.
Il diritto al risarcimento del danno derivante da fatto illecito si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato.
Tanto premesso, ritengo che le spese debbano essere ripartite in base all'articolo 1125 del codice civile e dell'articolo 1126 del codice civile (per la parte di pertinenza del terrazzo), senza alcuna possibilità di rivendicare un risarcimento danni da parte del soggetto eventualmente danneggiato in passato.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
