2 Consulenze:

1 - Distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato del condomino





Nel Dicembre 2014, contemporaneamente alla comunicazione di distacco dal riscaldamento centrale ho mandato, con raccomandata A/R, all'Amministratore del mio Condominio, la lettera seguente.

Oggetto: Rinuncia Impianto Centralizzato

I sottoscritti XXXXX e YYYYYYY, proprietari dell'appartamento sito in ________, Via __________________, chiedono che in una eventuale sostituzione del generatore di calore esistente questi venga dimensionato escludendo dalla potenza complessiva quella del proprio appartamento che risulta distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato (vedi sentenza Corte di Cassazione N. 7182 del 10 Maggio 2012).
In tale caso i sottoscritti da un lato perderanno i diritti di comproprietà dell'impianto di riscaldamento centralizzato e la possibilità di un futuro riallaccio all'impianto stesso, dall'altro non saranno più tenuti a partecipare alle spese straordinarie relative all'impianto centralizzato. ---------------- Qualche mese fa la caldaia si è rotta ed è stata sostituita. Ho fatto quindi presente all'amministratore che io dovevo, in base alla mia lettera di cui sopra, essere escluso dal pagamento dei costi per la nuova caldaia e dei futuri costi di manutenzione (ai quali ora come distaccato partecipo comunque).
L'amministratore mi ha risposto che la nuova caldaia è stata dimensionata includendo anche il mio appartamento e che quindi posso riallacciarmi all'impianto di riscaldamento quando voglio e che quindi devo continuare a pagare le spese di manutenzione e la mia quota di "consumi involontari". E' corretta la posizione dell'Amministratore ovvero, in base alla sentenza della Corte di Cassazione N. 7182 del 10 Maggio 2012, ho ragione io e devo quindi tenere il punto? Cordiali Saluti.



RISPOSTA



La posizione dell'amministratore è corretta. La sentenza della corte di cassazione a cui fai riferimento, deve essere letta con particolare attenzione.

Iniziamo con un attento esame della “massima” della sentenza n. 7182 del 2012, reperibile liberamente sul web.

“In materia di condominio, in caso di distacco di alcuni condomini dall'impianto centralizzato di riscaldamento, è legittima la delibera dei condomini rimanenti avente ad oggetto la sostituzione della vecchia caldaia con una nuova dimensionandola per le sole unità immobiliari allacciate all'impianto centralizzato di riscaldamento sì da escludere la possibilità di un futuro allaccio all'impianto comune e da creare un impianto all'esclusivo servizio di taluni dei condomini, quindi solo a loro appartenente, talché solo a loro carico possono essere le spese necessarie all'installazione, alla conservazione ed all'uso dello stesso”.

Tanto premesso, il singolo condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini.
ed è quello che hai fatto!

Il singolo condomino rinunziante può chiedere il dimensionamento del nuovo impianto di riscaldamento centralizzato, con esclusione dalla potenza complessiva, di quella relativa al proprio appartamento che risulta distaccato.

può chiederlo, ma non spetta a lui decidere!

La decisione deve essere presa dai condomini rimanenti, con delibera assembleare. In questo caso, poiché non c'è stata nessuna delibera assembleare da parte dei condomini “rimanenti”, la tua richiesta di dimensionamento “adeguato” al tuo distacco, non è stata accolta, quindi è da considerare giuridicamente irrilevante, proprio ai sensi della sentenza citata della corte di cassazione.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

 

2 - Il condomino che si distacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato deve sostenere i consumi involontari





Nel mio condominio di 14 partecipanti si sono staccati gradualmente 6 condomini, passando a riscaldamento autonomo, senza che l'amministratore ne abbia informato gli altri condomini. Siamo venuti a conoscenza di ciò solo in occasione della presentazione del rendiconto annuale. Vorrei sapere se è esatto che lo stacco deve essere comunicato preventivamente ed accompagnato da una perizia tecnica che attesta che ciò non comporta un aumento sproporzionato delle spese ai rimanenti condomini. Essendo ormai distaccato un quarto degli utenti non è aumentato il consumo di tanto per gli altri? O questo è incluso nella quota che debbono pagare anche gli staccati? Si può impedire il distacco a futuri intenzionati?
Inoltre sono stati istallati dei contatori individuali che consentono la regolazione del calore individuale, ma in seguito di ciò la caldaia rimane adesso accesa 11 ore. E' consentito, senza delibera?
L'aumento base non è adesso aumentato, a prescindere di quanto ognuno decide di riscaldare casa propria?
Grata per un vs. parere e in attesa del preventivo invio i miei migliori saluti

RISPOSTA



Confermo tutti i tuoi dubbi e le tue perplessità!
Il distacco deve essere comunicato preventivamente ai condomini e deve essere accompagnato da una perizia tecnica che attesta che ciò non comporta un aumento sproporzionato delle spese ai rimanenti condomini.
Se il condomino distaccante non fornisce la perizia richiesta, l’amministratore deve portare la questione in assemblea; si ritiene che l’assemblea possa anche vietare il distacco motivando espressamente a verbale il divieto (ovvero che non è stata data prova dei presupposti tecnici che legittimano l’esercizio del diritto al distacco). L’assemblea potrebbe anche richiedere direttamente la predetta perizia.
Se il condomino distaccante fornisce la perizia, l'amministratore deve comunque procedere con la comunicazione ai condomini.
Cosa aggiungere all'annoso argomento del distacco del singolo appartamento dall’impianto centralizzato?
L’art. 1118, quarto comma, codice civile statuisce che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Nonostante il dettato normativo, alcuni ritengono che, negli edifici condominiali dotati di contabilizzazione (obbligatoria a partire dal 30 giugno 2017), il condomino che si distacca non sarebbe comunque esentato dal sostenere gli oneri relativi ai consumi involontari.
Con quale motivazione?
Il distacco dall’impianto centralizzato non equivale ad una rinuncia alla proprietà dello stesso e la quota fissa/involontaria configura il risultato complessivo delle “perdite” dell’impianto (le quali, essendo una cosa comune, andrebbero ripartite, secondo questa scuola di pensiero, pro capite tra tutti i condòmini ivi compresi i “distaccati”: ex multis, Trib. Firenze, sent. n. 535/2015), unitamente ai costi per conservarlo.
Solamente quando la questione arriverà all’attenzione della Cassazione potranno essere date indicazioni più precise.
Se vogliamo attenerci invece ad una interpretazione squisitamente letterale della norma del codice civile, il condomino che si distacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato non dovrebbe partecipare ai consumi di qualsiasi natura essi siano.
La giurisprudenza tuttavia non la pensa così (vedi ex multis, Tribunale di Savona sentenza 1446/2017); il giudice del tribunale di Savona ha precisato che il condomino distaccatosi è comunque tenuto al pagamento della quota fissa (compresa quella relativa al consumo involontario ma esclusa quella involontaria).

Non si può impedire il distacco a futuri intenzionati … a patto che presentino apposita perizia favorevole al distacco.
Il distacco del singolo condomino, a patto ovviamente che sia stata prodotta la perizia, è fattibile anche in assenza di delibera dell'assemblea condominiale.
Più condomini si distaccano, più aumenterà l'onere sui condomini che non si sono distaccati … per questo motivo, l'amministratore deve procedere con la “comunicazione” del distacco.

A mio parere, dovresti chiedere all'amministratore se i distaccanti hanno quanto meno prodotto le perizie.
Capisci bene che un conto è avere omesso una semplice comunicazione di distacco agli altri condomini … situazione ben diversa è quella di aver consentito il distacco in assenza della dovuta perizia!!!

A disposizione per chiarimenti ed approfondimenti; mi riservo di completare la presente consulenza, una volta che l'amministratore ti avrà comunicato se quanto meno la perizia è stata prodotta! Vorrei capire la gravità dell'omissione dell'amministratore.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: