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1 - Usucapione terreno comunale, differenza tra bene demaniale, patrimonio indisponibile e disponibile





Siamo proprietari esclusivi di un terrazzo a livello che confina con una Stradella comunale delimitata da apposito muro costruito circa 70/80 anni fa sempre dal Comune.
Tra il nostro terrazzo e la Stradella c'è un lembo di terreno di cui il Comune non si è mai interessato ed alla cui manutenzione e pulizia abbiamo per forza di cose dovuto provvedere noi da oltre quarant'anni.
Essendo un bene che non mi pare classificabile come demaniale poiché non di pubblica utilità, possiamo vantare, dati i tempi trascorsi senza rivendicazione alcuna, diritto di proprietà per usucapione ? Grazie

RISPOSTA



Il terreno in questione potrebbe essere catalogabile come:

1)bene facente parte del patrimonio comunale disponibile; in tal caso, potrebbe essere usucapito dal privato, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile, a seguito di possesso continuato ed ininterrotto ultraventennale. Il bene pubblico (patrimonio disponibile) può essere usucapito dai privati qualora emerga la volontà della P.A. di non utilizzarlo in funzione di pubblica utilità e la volontà di rinunciare a tale destinazione.

2)bene patrimoniale indisponibile; affinché un bene immobile possa ritenersi appartenente al patrimonio indisponibile in quanto “destinato a un pubblico servizio” ai sensi dell’art. 826, comma 3, codice civile occorre un doppio requisito:
a)la manifestazione di volontà del comune titolare del diritto reale pubblico (un atto amministrativo da cui risulti la specifica volontà dell’Ente comunale)
b)l’effettiva e attuale destinazione del bene al pubblico servizio (Cassazione sezione 2^, sentenza del 13.3.07 n. 5867; Consiglio di Stato sezione V, sentenza del 20.2.06 n. 698). Non è sufficiente, infatti, la sola determinazione dell'ente locale (con provvedimento amministrativo) per imprimere al bene il carattere di indisponibilità. A ribadirlo, la sezione II civile della Cassazione con la sentenza 7059/2010.
Laddove si trattasse di un bene patrimoniale indisponibile, potrebbe essere usucapito ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile, poiché nel caso “de quo”, il terreno ha ormai perduto la sua destinazione ad una pubblica utilità.
3)bene demaniale comunale. I beni demaniali sono caratterizzati dalla inalienabilità, insuscettibilità di espropriazione privata o pubblica, insuscettibilità di acquisto a titolo originario per usucapione (articolo 824 I comma del codice civile).
“La sdemanializzazione di un bene demaniale non può desumersi da un contegno meramente omissivo anche prolungato da parte dell'ente comunale; la condotta omissiva da parte del comune, non è idonea a determinare la perdita della demanialità del bene principale e/o della relativa pertinenza occorrendo, piuttosto, un contegno attivo o, comunque, univocamente diretto a sottrarre il bene alla sua destinazione pubblicistica”. Secondo la sentenza del Consiglio di Stato Sez.V del 7 febbraio 2000 n.725, “la sdemanializzazione di un bene pubblico, quando non derivi da un provvedimento espresso, deve risultare da altri atti e/o comportamenti univoci della p.a. proprietaria, che siano concludenti e incompatibili con la volontà di quest'ultima di conservare la destinazione del bene stesso all'uso pubblico, oppure da circostanze tali da rendere non configurabile un'ipotesi diversa dalla definitiva rinuncia al ripristino della funzione pubblica del bene. Usucapire un bene demaniale non è cosa facile, stante che occorre dapprima agire in giudizio per ottenere una sentenza che riconosca l'avvenuta sdemanializzazione tacita del bene immobile … e la sdemanializzazione tacita non si desume da un mero contegno omissivo (di incuria, come in questo caso) da parte dell'amministrazione comunale.


Invito a consultare il catalogo delle proprietà comunali (tramite istanza di accesso agli atti presso l'ufficio tecnico comunale), al fine di accertare la natura giuridica del terreno; nel caso di bene immobile facente parte del patrimonio disponibile, non sarà particolarmente complicato ottenere una sentenza dichiarativa di usucapione.
Tali cataloghi comunali, come precisato dalla costante giurisprudenza, non possiedono alcuna valenza costitutiva della demanialità del bene ma possiedono una valenza meramente dichiarativa.
Nel caso in cui il bene fosse catalogato come bene demaniale, l'onere della prova circa la sdemanializzazione dello stesso, sarebbe a carico del cittadino ricorrente. Stesso discorso in caso di bene facente parte del patrimonio indisponibile. Nessuna condizione ostativa in caso di bene patrimoniale disponibile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Acquisire la proprietà di una porzione di terreno di proprietà del Comune mediante usucapione





Buonasera Avvocato, secondo la sentenza emessa dalla Cassazione in data 19/06/2023, ordinanza 17427, è possibile per un privato acquisire la proprietà di una porzione di terreno di proprietà del Comune mediante usucapione.

RISPOSTA

E' possibile, soltanto se questa porzione di terreno non sia effettivamente destinata ad un pubblico servizio. Secondo la Corte di Cassazione, “l'appartenenza di un bene alla categoria dei beni del patrimonio indisponibile del Comune, in quanto destinati ad un pubblico servizio, deve necessariamente riferirsi ad una concreta ed effettiva utilizzazione del bene e non ad un mero progetto di utilizzazione, che di per sé esprime solo una intenzione, che, ancorché espressa in un atto amministrativo, non incide, di per sé, sulle oggettive caratteristiche del bene”.



I miei genitori hanno acquistato un immobile nel 1996 (costruzione ante 1900), ereditato da me e mia sorella nel 2019 in seguito al loro decesso.

RISPOSTA

In questo momento pertanto, voi avete accettato l'eredità, volturando il bene a nome degli eredi, nei pubblici registri immobiliari.



Nel sistemare i documenti necessari, per un' eventuale vendita, è emersa una difformità perimetrale della proprietà con le planimetrie presenti in Comune e al Catasto. Tale difformità è stata evidenziata in seguito all'intervento di un tecnico da noi incaricato, mediante rilievo topografico dell'intera proprietà e con successiva sovrapposizione dello stesso con l'attuale estratto di mappa presente all'Agenzia delle Entrate. Da un ulteriore accertamento tale discrepanza risulterebbe solo su un lato della proprietà, ovvero quello adiacente alla strada pubblica.
Quest'ultima, ex argine di proprietà Demaniale, a seguito di urbanizzazione del territorio nel 2009 venne ceduto in proprietà dal Demanio al Comune, come bene indisponibile per anni 10 (termine indisponibilità 2019). Il Comune in seguito all'acquisizione, ha provveduto ad asfaltare e a dotare di illuminazione pubblica il tratto di strada in oggetto, confinante con la proprietà da noi ereditata. Si evince che il muro perimetrale adiacente alla strada e parte della mia proprietà, indicativamente 75 mq, gravano sul terreno di proprietà del Comune.

RISPOSTA

Sebbene fino al 2019, su quella porzione di terreno, gravasse un vincolo di indisponibilità, non sussisteva una concreta ed effettiva utilizzazione del bene a servizio della collettività, esattamente come nella fattispecie di cui alla suddetta ordinanza della Corte di Cassazione.



Tengo a precisare che i confini della proprietà da noi ereditata non sono mai stati modificati dall'acquisto avvenuto nel 1996 ad oggi.

RISPOSTA

Sussistono tutti i presupposti per procedere con atto di citazione al tribunale civile, al fine di ottenere una sentenza dichiarativa di avvenuta usucapione, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile: “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.



L'unica variazione effettuata dai nostri genitori è stata la trasformazione della recinzione da metallica a muro in mattoni (Concessione Edilizia presenta regolarmente al Comune nell'anno 2002).

RISPOSTA

Si tratta di una trasformazione che non modifica il perimetro della porzione di terreno, oggetto di possesso ultraventennale, da parte del cittadino.
Questa trasformazione è irrilevante ai fini della presente consulenza.



Per quanto sopra esposto volevo conferma della possibilità di usucapione del terreno in oggetto, in quanto decorsi più di 20 anni.

RISPOSTA

Confermo al 100%



Nel cercare di trovare una soluzione abbiamo richiesto un incontro con l'ufficio tecnico comunale, il quale in via ufficiosa, ci ha proposto un eventuale acquisto della superficie e/o un eventuale affitto annuale del plateatico occupato a loro dire indebitamente, oltre al pagamento di una sanzione pecuniaria per l'occupazione in riferimento agli ultimi 5 anni.
In attesa di gentile riscontro, porgiamo cordiali saluti.

RISPOSTA

E' una proposta irricevibile!
Se il Comune è disposto a cedere questa porzione di terreno, significa che la stessa, in concreto, non è mai stata destinata ad una pubblica destinazione/utilizzazione.
Si tratta di un elemento aggiuntivo a fondamento dell'atto di citazione al tribunale civile, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile.
Sanzione per l'occupazione?
Da un punto di vista logico-giuridico, cosa avrebbero dovuto fare gli eredi, per evitare questa sanzione pecuniaria?!
Se i presupposti per la soluzione condivisa con l'ente comunale sono questi, procedete senza indugio con atto di citazione al tribunale civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: