Modifica tabella millesimale a maggioranza
Molto Egr. Avvocato,
Da molto tempo mi occupo, mio malgrado, di millesimi, a causa di un difficile contenzioso con il condominio. In particolare la mia attenzione è rivolta all’interpretazione da dare al nuovo art 69 Disp. Att. C.C. Due sono infatti le interpretazioni possibili del suddetto articolo.
Secondo la prima, i millesimi di un palazzo possono essere sottoposto ad una revisione generale ossia ad un rifacimento, purché a deciderlo sia l’unanimità dei condomini. Nel caso invece in cui sia soltanto la maggioranza qualificata (di cui all’art. 1136, secondo comma c.c.) a chiedere di rivedere i millesimi, è possibile procedere alla loro revisione generale ossia al loro rifacimento totale solo a precise condizioni : presenza di errori e/o delle variazioni specificate nel suddetto articolo. In tal caso la spesa del rifacimento graverà esclusivamente su chi ha attuato le variazioni.
La seconda interpretazione è identica alla prima, salvo in un punto e cioè : in caso di maggioranza qualificata, il tecnico che ha avuto l’incarico di revisionare i millesimi non può rifarli ex novo, ma deve limitarsi a correggere gli errori ed a modificare i millesimi di quegli immobili che hanno subito delle variazioni nel numero o nelle dimensioni. Di conseguenza i millesimi degli immobili che non presentano né errori né variazioni non possono essere rifatti ex novo, ma eventualmente solo indirettamente e limitatamente ritoccati, per effetto ed in conseguenza della rimozione degli errori e della revisione degli immobili modificati.
Secondo le mie informazioni, non ci sono ancora pronunce di giudici che prendano in considerazione il citato articolo 69 e facciano chiarezza sul modo di interpretarlo. Esiste però la sentenza di Cassazione 4569/2014 che escluderebbe la seconda interpretazione e suffragherebbe la prima. Tale sentenza, pur essendo intervenuta dopo l’entrata in vigore del citato nuovo art. 69, avvenuta il 18/6/2013, sembrerebbe ignorarlo e rifarsi esclusivamente alle sentenze 18477/2010 e 11837/2013, improntate al più grande permissivismo circa la modifica dei millesimi.
Desidererei conoscere il Suo parere sull’interpretazione da dare al suddetto nuovo art. 69 Disp. Att. C.C., anche in relazione alla citata sentenza n.4569 del 26/2/14.
Ringrazio infinitamente e porgo cordiali saluti.
RISPOSTA
Attenzione … tempus regit actum …
La vicenda, oggetto della sentenza della cassazione n. 4569 del 2014, riguarda un'opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal giudice di pace di Amalfi su ricorso di un condominio, per il pagamento della somma di euro 729,76 per residui oneri condominiali relativi agli anni 2000-2001. Parliamo quindi di situazioni giuridiche pregresse, rispetto alla riforma del condominio entrata in vigore nel giugno 2013.
La sentenza di cassazione in questione, non fa testo quindi ai fini della domanda che mi hai posto con il tuo quesito.
Confermo invece che al momento la giurisprudenza non si è ancora pronunciata … anche perché occorrono anni prima di arrivare alle sentenze di merito o di cassazione …
Dobbiamo allora ragionare secondo canoni di logicità giuridica: se vogliamo ragionare in tale direzione, non possiamo fare altro che avallare esattamente quello che hai scritto nella tua email.
“il tecnico che ha avuto l’incarico di revisionare i millesimi non può rifarli ex novo, ma deve limitarsi a correggere gli errori ed a modificare i millesimi di quegli immobili che hanno subito delle variazioni nel numero o nelle dimensioni. Di conseguenza i millesimi degli immobili che non presentano né errori né variazioni non possono essere rifatti ex novo, ma eventualmente solo indirettamente e limitatamente ritoccati, per effetto ed in conseguenza della rimozione degli errori e della revisione degli immobili modificati”.
Art. 69 disposizioni di attuazione codice civile
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Per quale motivo riconosco in pieno le tue argomentazioni: proviamo per un attimo a ragionare secondo i canoni interpretativi suggeriti dal legislatore.
Abbiamo una norma generale: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
Successivamente, nello stesso articolo di legge, abbiamo una norma derogatoria, quindi eccezionale, quindi applicabile soltanto ai casi espressamente indicati dal legislatore, come da articolo 14 delle preleggi del codice civile.
“Le leggi penali e quelle che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati”
Attenzione, le norme di legge che fanno eccezione ad una regola generale (unanimità dei condomini) non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati.
Il legislatore pretende che la norma eccezionale sia interpretata in maniera “restrittiva” … è questo il canone di interpretazione obbligatorio che ci impone lo stesso legislatore.
… ed allora, a voler essere “restrittivi” nell'applicare ed interpretare una norma di legge, quale versione adottare, se non quella avallata nel tuo quesito !?
Per questo motivo, anche se al momento non abbiamo giurisprudenza a supporto della nostra tesi, mi sento di avallare in pieno le tue conclusioni giuridiche.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
