Rivendicazione cantina occupata dal vicino

Gent. le servizio consulenza legale, mi riferisco alla proprietà di una cantina annessa al mio appartamento e censita con riferimenti geometrici e spaziali in mappa catastale. Il mio vicino, con buoni rapporti di vicinato, ha usufruito di circa metà dello spazio senza alcun accordo scritto e tantomeno verbale.
Ha provveduto alla riorganizzazione del suo ingresso, sottraendo parte della mia proprietà Essendo stato all estero per diversi anni, ora vorrei ripristinare la mia proprietà (ovviamente a sue spese) come da riferimenti documentali , allegati all'atto di proprietà.
Vorrei evitare infrazioni o azioni personali rischiando azioni legali nei miei confronti. Vorrei invece riavere, legalmente la mia proprietà ripristinata e agibile per una eventuale vendita del mio appartamento con annessa cantina.
Per cortesia chiedere una consulenza a tale riguardo e preventivo costi, nonché un minimo di realistica previsione dell'intero iter procedurale, in riferimento alla casistica in materia o vs esperienza professionale
cordiali saluti

RISPOSTA

Gli articoli di riferimento della presente consulenza sono i seguenti: articoli 948 e 949 del codice civile. Poiché il vicino non rivendica alcun diritto sulla tua proprietà (diciamo che ha occupato la tua proprietà in assoluta buona fede o comunque in assenza di malafede), dobbiamo applicare l'articolo 948 del codice civile. In caso di rivendicazioni da parte del vicino sulla tua proprietà, avremmo dovuto applicare il primo comma dell'articolo 949 del codice civile.

Art. 948 del codice civile. (Azione di rivendicazione).
Il proprietario puo' rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e puo' proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. In tal caso il convenuto e' obbligato a ricuperarla per l'attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno.
Il proprietario, se consegue direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, e' tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa. L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprieta' da parte di altri per usucapione.

Art. 949 del codice civile. (Azione negatoria).
Il proprietario puo' agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio.
Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario puo' chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno.

Qual è il primo step?
Accertarsi che il vicino non abbia usucapito la proprietà della zona occupata, tramite possesso continuato ed ininterrotto ultraventennale.
In assenza di usucapione per possesso ultraventennale, occorre procedere con una diffida del vicino “occupante”; la diffida può essere firmata anche dall'interessato, senza necessità di rivolgersi ad un avvocato difensore.

OGGETTO: RIVENDICAZIONE DELLA PROPRIETA' CANTINA IN VIA XXXXXXXX, AI SENSI DELL'ARTICOLO 948 DEL CODICE CIVILE.

Gentilissimo Tizio, mi corre l'obbligo di avvisarLa che la porzione della cantina catastalmente identificata al foglio xx particella xxx subalterno xxxx che Ella ha occupato in mia assenza, è di proprietà del sottoscritto.

Il diritto di proprietà del sottoscritto emerge con tutta evidenza non soltanto dalle visure catastali allegate alla presente diffida, da considerare parte integrante della stessa, ma soprattutto dal titolo giuridico a fondamento del predetto diritto reale ossia l'atto di donazione/di compravendita/il testamento con il quale il sottoscritto è divenuto pieno proprietario dell'immobile.

Con l'auspicio di risolvere la vertenza senza necessariamente dover adire le vie legali, la invito entro 15 giorni dalla presente, a provvedere a sua spese alla rimozione di quanto depositato nello spazio di mia proprietà, in assenza di un accordo scritto né tanto meno verbale.

Con le migliori espressioni di saluti.

Il secondo step?
Atto di citazione al tribunale civile per rivendicare la porzione di tua proprietà nei confronti del vicino occupante.

Ovviamente non sarà possibile farsi giustizia da solo … ossia liberare la porzione di immobile, senza un preventivo provvedimento del giudice!
I costi del processo civile ? Intorno ai 3000 euro.

A mio parere, la vertenza si risolverà con il semplice invio della diffida a mezzo raccomandata a/r.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 948, 949 del codice civile