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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
Fac simile atto di citazione risoluzione contratto di affitto azienda per allagamento dell'immobile
In data xx/xx/xxxx, la società BETA stipulava ATTO NOTARILE di affitto d'azienda con la società ALFA ed avente ad oggetto la preparazione, somministrazione e vendita di cibi da asporto, previo il corrispettivo mensile di EUR. 550,00 venendo immessa nel possesso legale e materiale dei beni che costituiscono l'azienda (frigo, forno, tavoli, friggitrice ecc. ecc.). Nello stesso atto BETA si obbligava a sostenere i canoni di locazione dell'immobile in cui viene esercitata l'attività sito in via xxxxxxxxx del comune di XXXXX ai sensi dell'art. 36 della Legge 392/1978, la cui proprietaria è GAMMA.
In data xx/xx/xxxxx veniva sottoscritta scrittura privata (non registrata) tra BETA e GAMMA nella quale BETA si impegnava a pagare la somma di EUR. 600,00 mensile a GAMMA per la locazione dell'immobile sito in via xxxxxxxx.
In data xx/xx/xxxx ed in data xx/xx/xxxx BETA riscontrava, la fuoriuscita di liquido fecale maleodorante, dagli imbocchi presenti nel locale servizi ed il conseguimento allagamento dell'immobile, lasciando anche a distanza di giorni, nell'immobile cattivi odori al punto da renderlo inutilizzabile.
Anche al fine di non mettere IN SERIO PERICOLO LA PROPRIA SALUTE, OLTRE CHE QUELLA DEI PROPRI COLLABORATORI E DEI CLIENTI CONSUMATORI BETA si è vista obbligata, in via cautelativa a chiudere il locale a partire dal 31.05.2019 con gravissimi danni.-
In data 11.06.2019 il tecnico incaricato da BETA concludeva nella CTP, "_... Vista l'assenza di opportuni pozzetti di ispezione delle acque nere sia all'interno che all'esterno del locale; vista l'assenza di ogni possibile verifica senza l'ausilio di indagini invasive finalizzate al tracciamento ed alla identificazione dei condotti di scolo...; ...vista la cadenza in cui si verifica la fuoriuscita di liquame maleodorante, si ritiene che lo stesso negozio non sia idoneo, senza la esecuzione di lavori, all'esercizio di vendita ed in particolare alla preparazione, cottura e vendita di prodotti alimentari".-_
BETA in data 18.04.2019 formulava sia ad ALFA che a GAMMA eccezione di inadempimento, astenendosi dal pagamento dei canoni, RITENENDO IL CONTRATTO RISOLTO PER IMPOSSIBILITÀ DELL'OGGETTO OLTRE CHE PER VIOLAZIONE DEGLI ART. 1578 E SEGUENTI DEL CODICE CIVILE.-
SI CHIEDEVA AD ALFA DI RIENTRARE IN POSSESSO DELLE CHIAVI, ATTESO CHE SI RITENEVA UNICO LEGITTIMATO A RICEVERLE PER LA PRESENZA DEI BENI CHE COSTITUISCONO L’AZIENDA (FRIGO, FORNO, TAVOLI, FRIGGITRICE ECC. ECC.) ALL’INTERNO DELL’IMMOBILE.
Sia ALFA che GAMMA hanno risposto chiedendo il pagamento dei rispettivi canoni e scaricandosi reciprocamente responsabilità in ordine ai vizi dell'immobile e dell'azienda oggetto di locazione.
SI CHIEDE LA REDAZIONE DELL’ATTO GIUDIZIARIO IDONEO PER “BETA” AL FINE DI OTTENERE LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO ED IL RISARCIMENTO DI TUTTI I DANNI SUBITI E SUBENDI PARI AD €. X.000,00 (AVVIAMENTO, IMMAGINE, LUCRO CESSANTE…).
In attesa, ringrazio per la puntualità e precisione. Cordialità
RISPOSTA
TRIBUNALE DI BRESCIA
ATTO DI CITAZIONE
La società BETA SRL, con sede in , in via n. x, P. IVA/C.F........................................., in persona dell'amministratore unico, nonché legale rappresentante in carica pro tempore xxxxxxxx, nato a il , C.F. …................................, rappresentata e difesa dall'avv. Tizio del Foro di , C.F................................................, PEC..................................., FAX................................................, presso il cui studio in Bxxxxxx, via ….......................................... è elettivamente domiciliata, in virtù di procura in calce al presente atto
CONTRO
La società Alfa SRL, con sede in , in via n. x, P. IVA/C.F........................................., in persona dell'amministratore unico, nonché legale rappresentante in carica pro tempore xxxxxxxx, nato a il , C.F. …................................;
CONTRO
La società Gamma SRL, con sede in , in via n. x, P. IVA/C.F........................................., in persona dell'amministratore unico, nonché legale rappresentante in carica pro tempore xxxxxxxx, nato a il , C.F. …................................;
FATTO E DIRITTO
PREMESSO CHE
1)in data xx.xx.xxxx la società BETA stipulava un atto notarile (numero repertorio xxxxx notaio yyyyyy) di affitto d’azienda con la società ALFA; l'attività imprenditoriale svolta dall'azienda oggetto del predetto atto notarile, ha quale oggetto la preparazione, somministrazione e vendita di cibi da asporto. La società cedente ALFA e la società cessionaria BETA stabilivano un canone di affitto mensile pari a €. 450,00;
2)l’affitto di azienda è il contratto con il quale una parte (locatore o affittante) concede in godimento all’altra (affittuario) un’azienda, per una durata determinata e verso il pagamento di un corrispettivo periodico (canone ), garantendo l'idoneità dei luoghi e dei beni strumentali presenti all'interno dell'azienda, al regolare esercizio dell'attività imprenditoriale;
3)a seguito della stipula dell'atto notarile predetto, la società BETA era immessa nel possesso legale e materiale dei beni che costituiscono l’azienda, previa redazione di apposito inventario del xx/xx/xxxx;
4)con lo stesso atto notarile, BETA si obbligava a sostenere i canoni di locazione dell’immobile in cui viene esercitata l’attività sito in via Castaldi del comune di XXXXX ai sensi dell’art. 36 della Legge 392/1978, la cui proprietaria è GAMMA.
CONSIDERATO CHE
5)l'articolo 36 della legge 392/1978 prevede quanto segue: “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”;
6)il locatore GAMMA non si opponeva alla cessione del contratto di locazione, motivo per il quale in data 01.02.2019 veniva sottoscritta scrittura privata (non registrata) tra BETA e GAMMA nella quale BETA si impegnava a pagare la somma di €. 500,00 mensile a GAMMA, a titolo di canone di locazione dell’immobile sito in via Castaldi, sede dell'azienda oggetto di contratto di affitto;
7)in data xx/xx/xxxx ed in data xx/xx/xxxx, BETA riscontrava la fuoriuscita di liquido fecale maleodorante, dagli imbocchi presenti nel locale servizi ed il conseguimento allagamento dell’immobile, lasciando anche a distanza di giorni, nell’immobile cattivi odori al punto da renderlo inutilizzabile.
8)Con estrema urgenza, soprattutto al fine di non mettere in serio pericolo la propria salute, oltre che quella dei propri collaboratori e dei clienti consumatori, BETA si è vista obbligata, in via cautelativa a chiudere il locale, sospendendo l'attività imprenditoriale, a partire dal 31.03.2019 con gravissimi danni patrimoniali e d'immagine.
9)La società BETA incaricava un tecnico per la redazione di apposita perizia giurata extragiudiziale; in data 11.04.2019, il tecnico incaricato da BETA concludeva nella CTP, “... Vista l'assenza di opportuni pozzetti di ispezione delle acque nere sia all'interno che all'esterno del locale; vista l'assenza di ogni possibile verifica senza l'ausilio di indagini invasive finalizzate al tracciamento ed alla identificazione dei condotti di scolo...; ...vista la cadenza in cui si verifica la fuoriuscita di liquame maleodorante, si ritiene che lo stesso negozio non sia idoneo, senza la esecuzione di lavori, all'esercizio di vendita ed in particolare alla preparazione, cottura e vendita di prodotti alimentari”.
10)Pertanto BETA, in data 18.04.2019, formulava sia ad ALFA che a GAMMA eccezione di inadempimento, astenendosi dal pagamento dei canoni, ritenendo il contratto risolto per impossibilità sopravvenuta, per impossibilità dell'oggetto, oltre che per violazione degli art. 1578 e seguenti del Codice Civile.
In considerazione della circostanza per cui la società ALFA era l'unica legittimata a rientrare in possesso delle chiavi dell'azienda, stante la presenza dei beni costituenti l’azienda (frigo, forno, tavoli, friggitrice ecc. ecc.) all’interno dell’immobile, si chiedeva al legale rappresentante della predetta società di riprendere appunto possesso dell'immobile ubicato in xxxxxx e dei beni aziendali contenuti all'interno dello stesso. L'eccezione di inadempimento del 18 aprile 2019 tuttavia, non sortiva alcun effetto favorevole per la società attrice, in quanto sia ALFA che GAMMA replicavano chiedendo il pagamento dei rispettivi canoni e scaricandosi reciprocamente responsabilità in ordine ai vizi dell’immobile e dell’azienda oggetto di locazione.
La società attrice ha subito un danno di cui sin da ora si chiede il risarcimento che si ritiene possa essere liquidato nella misura corrispondente ad euro xxxxxxxx, a titolo di perdita di avviamento, danno da immagine commerciale, lucro cessante (consiglio di indicare il fatturato medio mensile ed il valore dell'avviamento indicato in bilancio, al fine di consentire al giudice di valutare la corretta liquidazione del danno); considerato che nel contratto di affitto d'azienda è indicato chiaramente che gli immobili non fanno parte del compendio aziendale compreso nel contratto, responsabile del danno, quindi soggetto tenuto al risarcimento è la società Gamma.
Per tutto quanto esposto, la società attrice, rappresentata e difesa ut supra,
CITA
BETA SRL, in persona dell'amministratore unico, nonché legale rappresentante in carica pro tempore …........................, con sede in , in via n. X, C.F./P. IVA …........................., a comparire innanzi al Tribunale civile di , davanti al giudice istruttore che sarà designato, all'udienza del giorno …......................., ora di rito, con invito a costituirsi nel termine di venti giorni prima dell'udienza indicata, ai sensi dell'art. 166 c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini comporta le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che in mancanza di costituzione si procederà in sua contumacia, per sentire accogliere le seguenti
CITA
GAMMA SRL, in persona dell'amministratore unico, nonché legale rappresentante in carica pro tempore …........................, con sede in , in via n. X, C.F./P. IVA …........................., a comparire innanzi al Tribunale civile di , davanti al giudice istruttore che sarà designato, all'udienza del giorno …......................., ora di rito, con invito a costituirsi nel termine di venti giorni prima dell'udienza indicata, ai sensi dell'art. 166 c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini comporta le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che in mancanza di costituzione si procederà in sua contumacia, per sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
Voglia il tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione,
In via principale:
1) accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione per inadempimento, relativamente al contratto di locazione stipulato per scrittura privata con GAMMA SRL, ex art. 1578 del codice civile, per le ragioni di cui in narrativa;
2) dirsi tenuta e condannarsi GAMMA SRL al pagamento di €. …..................., ovvero al pagamento dell'importo maggiore o minore che risulterà di giustizia, a titolo di risarcimento danni patrimoniali e d'immagine imprenditoriale; con rivalutazione monetaria e interessi, fino al saldo effettivo; 3)accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto di affitto di azienda, stipulato per atto pubblico con ALFA SRL, ex art. 1463 del codice civile, per impossibilità sopravvenuta, come meglio specificato in narrativa;
In via istruttoria: in caso di contestazioni di controparte, ammettersi prova testimoniale sul seguente capitolo di prova:
1) vero che i locali sono inidonei all'attività imprenditoriale oggetto del contratto di affitto di azienda?
Con riserva di formulare ulteriori capitoli di prova, di indicare le generalità dei testi, e di integrare le istanze istruttorie entro i termini di cui all'art.183 c.p.c.
Sin da ora, si chiede di essere abilitati alla prova contraria sui capitoli di prova eventualmente richiesti ex adverso, e denegatamente ammessi.
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze legali.
Documenti allegati:
1) contratto stipulato in data
2) scrittura privata stipulata in data
3) lettera raccomandata a/r 16.7.2012;
Si dichiara che il valore della presente controversia è ricompreso nello scaglione di valore da euro............ a euro ............................ e che all'atto dell'iscrizione a ruolo della causa viene versato il contributo unificato nella misura di euro .............
LUOGO DATA
Avv. Tizio
PROCURA ALLE LITI
Nomino mio procuratore speciale, nonché ad lites e difensore, nel presente procedimento, in ogni sua fase e stato, compresi il processo esecutivo anche concorsuale, incidenti e processi di opposizione, fin da ora dichiarandone rato e valido l'operato l'Avv. Tizio del Foro di , conferendogli tutte le facoltà di legge, comprese quelle di farsi sostituire, rinnovare atti, chiamare terzi in causa, deferire e riferire giuramenti decisori, riassumere, fare domande riconvenzionali, monitorie, cautelari, speciali e resistervi, nominare altri procuratori, rinunciare agli atti accettare rinunce, transigere, eleggendo domicilio nel suo studio in Brescia, via …................................ . Dichiaro di avere ricevuto l’informativa di cui all’art.13 del D.Lgs. n°196/2003, ai sensi dell’art.23 del citato D.Lgs e, pertanto, presto il consenso al trattamento dei miei dati personali sensibili, non sensibili e giudiziari, con ogni mezzo, compreso l’utilizzo di mezzi manuali, informatici e telematici.
XXXXXXXXXX, 7 marzo 2013
(YYYYYYYYYYYYY quale legale rappresentante di Beta Srl)
…......................................
E' firma autentica.
(Avv. Tizio)
…......................................
