Espropriazione bene immobile in comunione ereditaria, due comproprietari al 50%





Buongiorno, un consiglio: io e mio fratello abbiamo un appartamento in eredità, ora io l'ho restaurato e ci abito con tutti i consensi di lui,ho pagato tutte le spese del restauro e in accordo finché non rientro delle spese non pago il 50% di affitto, per circa tre quattro anni,poi si vedrà. Il problema nasce ora, la ex moglie di mio fratello gli fece pignoramento giudiziario al 50% di questo appartamento, per mancati sussidi che il giudice aveva disposto per il mantenimento della figlia. Con questa signora ex cognata io sto in buoni rapporti e mi ha comunicato che ha fatto le pratiche per mettere la casa all'asta,penso la metà della casa intestata a mio fratello,perché la mia metà di casa, rimane di mia proprietà e non è pignorata da nessuno con tutte le tasse pagate regolarmente.

RISPOSTA

In caso di espropriazione di quote di beni in comunione indivisa, occorre fare riferimento agli articoli 599, 600 e 601 del codice di procedura civile.

L’art. 600 c.p.c. in particolare prevede tre differenti modalità di liquidazione della quota, in favore del creditore procedente:

a) la separazione della quota in natura (laddove sia possibile);
b) la vendita della quota ideale pro indiviso del debitore esecutato;
c) la divisione del bene o del patrimonio comune, secondo le regole ordinarie del codice civile.

Cosa dobbiamo intendere per la modalità di cui alla lettera c), in concreto e con un linguaggio molto pratico?
Anche se il comproprietario della quota pari al 50% dell'appartamento non è debitore, il Tribunale può decidere di vendere tutto l’immobile (… e quindi anche la quota del comproprietario non debitore).
Se il comproprietario non debitore è in grado di acquistare la quota del debitore, deve farlo presente al giudice dell'esecuzione. In tal caso, si potrà procedere allo scioglimento della comunione con un processo di divisione che si svolge dinanzi allo stesso giudice dell’esecuzione; il comproprietario non debitore verserà quindi in favore del creditore procedente, una somma stabilita dal consulente tecnico d'ufficio, nominato dal giudice, per l’acquisto della quota.
Di conseguenza, questa somma di denaro si sostituirà alla quota pignorata ed il bene verrà attribuito per intero al comproprietario, diverso dal debitore, che ne abbia fatto richiesta e pagato appunto la quota. E' questa la soluzione per evitare che l'intero immobile possa correre il rischio di essere venduto al pubblico incanto.



Volevo sapere a cosa vado incontro qual'ora fosse vero, esiste qualcuno che compra metà casa sapendo che l'altra metà c'è il proprietario dentro?

RISPOSTA

Di conseguenza, deduco che il giudice dell'esecuzione, preso atto dell'impossibilità di separare in natura la quota del debitore (ossia di realizzare due appartamentini dall'unico appartamento), abbia deciso di vendere all'asta la quota indivisa del debitore esecutato.
Mi sembra davvero strano … chi vuoi che possa mai acquistare la quota indivisa di un appartamento occupato già dall'altra comproprietario?!
Ti è stato notificato l'atto di pignoramento del bene indiviso ? Posso esaminarlo?
Resto in attesa di riscontro.



Posso chiedere rimborso delle spese sostenute per restauro, e a chi eventualmente?

RISPOSTA

Assolutamente no. Non lo prevede alcuna norma di legge.



E infine mi può sfrattare il giudice o tribunale tenendo presente che sono proprietario effettivo del restante 50%.
Spero di essermi spiegato abbastanza bene, e attendo una risposta veritiera a cosa vado in contro. In attesa distinti saluti

RISPOSTA

A mio parere, il giudice dell'esecuzione, preso atto che nessuno acquisterebbe mai la quota indivisa di un bene immobile già occupato dall'altro comproprietario, deciderà di vendere al pubblico incanto l'intero appartamento.
Cosa accadrebbe in caso di vendita al pubblico incanto dell'appartamento, per 100.000 euro ad esempio?
Il creditore soddisferebbe il suo credito, tramite la somma di 50.000 euro, mentre il comproprietario non debitore incasserebbe il 50% del corrispettivo della vendita all'asta.
In tal caso, il comproprietario non debitore dovrebbe lasciare l'appartamento, in favore dell'acquirente all'asta.
Per evitare la vendita al pubblico incanto, dovresti versare in contanti il valore commerciale della quota del 50%, così come stabilito dal consulente tecnico d'ufficio nominato dal giudice.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: