Vendita immobile senza isolamenti termici legge 10/91 azione nei confronti del costruttore

Buongiorno, un'abitazione costruita con permesso di costruire del 2007 viene venduta nuova nel 2012.
Il progetto prevede naturalmente tutti gli isolamenti termici e gli adempimenti previsti dalla Legge 10/91 e s.m.i. la cui pratica è stata presentata in allegato al progetto in Comune.
L'acquirente verifica casualmente la mancanza e/o non rispondenza degli isolamenti. Si richiede di valutare facendo riferimento alle leggi cogenti le eventuali responsabilità di:

- Costruttore / Venditore
- Impresa edile realizzatrice dell'opera (che dichiara che il Computo-Contratto presentato dal costruttore non prevedeva isolamenti)
- Progettista e Direttore dei Lavori che non ha controllato che la costruzione rispettasse il progetto approvato dall'Amministrazione Comunale

Rimango in attesa di un Vs. cortese preventivo

RISPOSTA

L'acquirente citerà in giudizio il venditore, secondo le norme in materia di vizi del bene oggetto di compravendita, tuttavia, con tutta evidenza, possiamo affermare che la responsabilità civilistico-risarcitoria dovrà ricadere, al termine del processo ordinario di cognizione, sul progettista e sul direttore dei lavori che hanno omesso di controllare che la nuova costruzione fosse realizzata in modo rispettoso rispetto al progetto approvato dall'ufficio tecnico comunale.

Non ravviso particolari responsabilità invece per l’impresa edile che ha realizzato l'opera, dichiarando peraltro una circostanza corrispondente al vero, ossia che il Computo-Contratto presentato dal costruttore non prevedeva isolamenti. L'impresa non ha dichiarato il falso; inoltre ha realizzato i lavori sotto la supervisione del direttore che se n'è assunto la responsabilità.

Tanto premesso, è ragionevole ipotizzare che l'acquirente, resosi conto della mancanza e/o non rispondenza degli isolamenti, citerà in giudizio il venditore, ai sensi della normativa sui vizi del bene oggetto di compravendita, ossia gli articoli 1490 e seguenti del codice civile.

Art. 1490 del codice civile - Garanzia per i vizi della cosa venduta.
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

Ai sensi dell'articolo 1492 I comma del codice civile, l'acquirente può citare in giudizio il venditore, per chiedere una congrua riduzione del prezzo di vendita dell'immobile, in misura equivalente alla spesa necessaria per il ripristino dello stato di fatto dell'immobile, rispetto al progetto approvato dall'amministrazione. Fermo restando il diritto al risarcimento dei danni, come previsto dall'articolo 1494 del codice civile.

Trattandosi di abuso edilizio, non si applicheranno al compratore i termini di decadenza di cui all'articolo 1495 del codice civile; trattasi infatti di inadempimento “aliud pro alio”, la cui azione giudiziale è svincolata dai termini di decadenza di cui alla norma suddetta, come deciso dal Tribunale di Roma, sezione XIII civile, sentenza 28/09/2017. Il brocardo latino “Aliud pro alio”, indica, nel diritto civile, la totale difformità, materiale o giuridica, del bene consegnato, e la sua conseguente inidoneità a svolgere la funzione economico sociale che sarebbe propria del bene non difforme.

Art. 1495 del codice civile - Termini e condizioni per l'azione (non si applica al caso “de quo”).
Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.

Il venditore tuttavia, una volta che sarà stato citato in giudizio dall'acquirente, potrà chiamare in causa il progettista ed il direttore dei lavori, ai sensi degli articoli 269 e 106 del codice di procedura civile. Il venditore chiederà al giudice di rigettare la richiesta risarcitoria dell'acquirente, ovvero in subordine di tenerlo indenne dalla condanna, evidenziando le responsabilità professionali del progettista e del direttore dei lavori, per colpa grave, ai sensi dell'articolo 2236 del codice civile.

Art. 2236 del codice civile - Responsabilità del prestatore d'opera.
Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il prestatore d'opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave.

Trattandosi di “nuova costruzione”, il progettista avrà sottoscritto anche la relazione di cui alla legge 10/1991, relativa alla rispondenza del progetto alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e degli impianti. E' evidente la sua responsabilità professionale, insieme a quella del direttore dei lavori.

A disposizione per chiarimenti ed approfondimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1490, 1491, 1492, 1494, 1495, 2236 del codice civile
• Art. 106, 269 del codice di procedura civile
• LEGGE 9 gennaio 1991, n. 10 Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.