Innovazioni immobile in comunione indivisa





Buonasera vorrei il vostro parere su questo problema: sono proprietario insieme ad altre due persone di un immobile di due piani che occupo al pian terreno come rimessa.
La costruzione è degli anni 60, ben fatta, solida e con copertura a travetti di cemento armato e coppi.
Ma non ha guaina catramata ed altri accorgimenti che sono attualmente utilizzati in edilizia per le coperture degli edifici.
Recentemente, a causa d'infiltrazioni di acqua piovana dovuta anche ai recenti temporali, il proprietario dei locali al secondo e ultimo piano dove vive (a contatto con il tetto c'è solo una soffitta disabitata) chiede di rifare il tetto utilizzando le più moderne tecniche al fine di risolvere il problema dell'acqua.
Noi ma soprattutto io perché l'altra persona ha una percentuale minima della proprietà non siamo interessati al lavoro, siamo disposti a riparare il tetto ma non a rifarlo. L'altro condomino è invece deciso a procedere.
La consulenza che chiedo a voi è la seguente: può obbligarci in qualche modo a rifare il tetto come dice lui? Sottolineo che il tetto è solido assolutamente non pericolante.
Indico infine se possono servire le percentuali di proprietà io 35% altro proprietario non interessato 5% proprietario interessato 60%
In attesa di un vostro parere in merito porgo distinti saluti

RISPOSTA



Mi sembra di capire che si tratta di un immobile in comunione indivisa fra tre comunisti.
Per comunione indivisa, intendo che sei comproprietario del tutto, nella misura del 35%, esattamente come gli altri sono comproprietari del tutto nella misura del 60% e del 5%.
Non c'è stata una materiale divisione dell'immobile, attribuendo il piano terra a Tizio, il primo Piano a Caio ed il secondo piano a Sempronio, giusto?

Dobbiamo applicare allora le norme in materia di amministrazione del bene in comunione, ossia gli articoli 1105 e 1108 del codice civile.

Art. 1105 del codice civile - Amministrazione.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.


Art. 1108 del codice civile - Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.


Per approvare i lavori di riparazione del tetto, occorre la maggioranza del 50%, quindi il comunista interessato può decidere unilateralmente, l'approvazione dei lavori di mera riparazione.

Per le innovazioni dirette al miglioramento del tetto, ossia per gli atti di straordinaria amministrazione, occorre la maggioranza dei 2/3 ossia il 66,666% dell'immobile.
Gli altri due comunisti, se dovessero trovare un accordo, arriverebbero al 65% …
Il tuo voto è determinante per l'approvazione dei lavori di ammodernamento e straordinaria manutenzione.
Ripeto, non si applicano le norme in materia di condomino, ma di comunione indivisa dell'immobile.
Avete per caso sottoscritto un regolamento tra comunisti dell'immobile?

Resto in attesa di un tuo riscontro, per completare la presente consulenza.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: