Amministratore di condominio dichiara urgenza dei lavori

Buona sera,
da circa un anno abbondante nel mio condominio stiamo discutendo circa i lavori da fare sul terrazzo dello stabile; l'iniziativa riguardo alla discussione per lo svolgimento di tali lavori, in effetti, è partita da me, in quanto, in periodi di piogge frequenti ed intense, nella mia cucina e nello stanzino ci sono delle infiltrazioni di acqua ...
Ad oggi, dopo tante peripezie, siamo riusciti solo ad elaborare un capitolato dei lavori con le integrazioni (giuste) proposte da alcuni condomini; il problema è che dopo più di un anno le infiltrazioni seguitano a manifestarsi, nonostante i tamponamenti temporanei che ho fatto approntare da una persona di mia fiducia (guaina liquida fatta mettere periodicamente - telo di plastica che al minimo alito di vento si sposta lasciando passare l'acqua piovana ... ) e il capitolato elaborato con le integrazioni di rito non è stato ancora approvato ...

La mia domanda è: può l'amministratore di condominio dichiarare l'urgenza dei lavori ...?

 

RISPOSTA

Sì, ai sensi dell'articolo 1130 I comma numero 4 del codice civile.
Trattasi di atto conservativo d'urgenza, finalizzato ad evitare l'ulteriore deterioramento del fabbricato condominiale.

Art. 1130 del codice civile - Attribuzioni dell'amministratore.
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8)conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L'art. 1135 comma 2 del codice civile prevede che "L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea".

Che cosa occorre all'amministratore per fare questa dichiarazione?

 

RISPOSTA

L'amministratore deve dimostrare all'assemblea condominiale, l'urgenza dalla quale è scaturito l'intervento; può avvalersi a tal fine di una perizia approntata da un tecnico (ingegnere oppure architetto).
I lavori straordinari urgenti non necessitano di autorizzazione assembleare nemmeno dopo che sono stati effettuati. L'amministratore dovrà semplicemente relazionare in assembla.

Il parere di un perito/tecnico?

 

RISPOSTA

Esatto

Il perito/tecnico dev'essere una persona di sua fiducia oppure occorre un altro iter per la sua nomina? C'è qualche riferimento normativo a supporto e a chiarimento dei miei dubbi ... ?!? Grazie.
Cordiali saluti.

 

RISPOSTA

Una professionista di sua fiducia.
Il mio consiglio?
Scriverai una raccomandata a/r all'amministratore, facendo presente il deteriorarsi della parte comune dello stabile (terrazzo), quindi invitandolo a provvedere d'urgenza, stante la sua responsabilità laddove non lo facesse (risponderebbe dei danni cagionati al tuo appartamento). L'amministratore, a fronte della tua raccomandata a/r, convocherà un tecnico di fiducia per un sopralluogo ed una perizia.
Successivamente l'amministratore commissionerà i lavori d'urgenza, nel limite dello stretto necessario per rimuovere la situazione di pericolo per la tua proprietà.
Il tecnico di fiducia indicherà all'amministratore quali lavori, previsti nel capitolato, sono effettivamente urgenti e quali altri lavori possono essere rinviati a seguito dell'ordinaria approvazione dell'assemblea.
Dubito che tutti i lavori indicati in capitolato siano da considerare urgenti!
E' urgente soltanto quanto risulta indispensabile per rimediare alle infiltrazioni; resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1130, 1135 del codice civile