Acquisto appartamento da cooperativa edilizia, estromissione socio assegnatario dell'immobile in precedenza





Buonasera
Il 06.09.2019 ho acquistato con regolare atto di vendita, una porzione di bifamiliare, costruita da una cooperativa dalla quale un socio era stato estromesso anni prima.
Quindi ho fatto a maggio la richiesta di subentro, naturalmente accettata, e successivamente abbiamo fatto il preliminare di cessione alloggio ed aree pertinenti nel quale veniva specificato che: -La parte promittente venditrice dichiara e garantisce che quanto promesso in vendita è di sua esclusiva proprietà e nella sua piena disponibilità, franco e libero da pesi, oneri pregressi, diritti di terzi, imposte e tasse arretrate a qualsiasi titolo dovute, ad eccezione dell'ipoteca volontaria iscritta in data 24/12/2014 ai numeri 21041/1974, a favore della Banca Agricola Popolare di XXXXX Coop. per azioni, a garanzia del finanziamento fondiario, ai rogiti del notaio YYYYYY del 17/12/2014 rep. n. 12285 e racc. n. 9273.
Giorno 27.12.2019 ricevo da parte di uno studio legale una raccomandata in cui avvisano che il loro cliente era assegnatario, dal 27.11.2019, dello stesso alloggio da me acquistato, e che da tale data fino al 07 marzo 2016 lo stesso ha versato alla cooperativa 50.000 per la costruzione del suddetto alloggio. Successivamente in data 05.02.2018, sempre da quando scritto nella lettera, il loro cliente veniva estromesso dalla cooperativa con obbligo restitutorio a carico della cooperativa.
Nella stessa lettera si asserisce che io al momento dell'acquisto ero a conoscenza del debito che la cooperativa aveva nei confronti del loro cliente (cosa assolutamente non vera) e che la cooperativa doveva dare i soldi che io ho versato al loro cliente. Finiscono la loro lettera con quanto scrivo di seguito: Ciò premesso si invita codesta cooperativa al rimborso della somma dovuta al socio escluso.
Doverosamente si avverte codesta cooperativa nonché il socio A. C., il pagamento del cui corrispettivo non è stato destinato all'estinzione del credito dell'A. (il loro cliente) che quest'ultimo, in difetto di riscontro, si vedrà costretto a richiedere al Tribunale competente la revocatoria del suo atto di assegnazione siccome compiuto in frode del creditore A., il credito del quale viene riconosciuto con delibera, necessariamente noto al subentrante.

 

RISPOSTA

 

Trattasi di lettera farneticante!!!
Pesiamo e misuriamo i termini utilizzati dall'avvocato del socio estromesso: CREDITO NECESSARIAMENTE NOTO … in base a quale atto recettizio, avresti conoscenza giuridica di questo credito?!
Raccomandata a/r? pec?
La cooperativa ha forse un albo pretorio dove pubblicare gli atti e le delibere, come se si trattasse di una pubblica amministrazione ?! La cooperativa manda in gazzetta ufficiale della Repubblica, per la relativa pubblicazione, gli atti e le delibere, come se si trattasse di una legge dello Stato?!
Qualcuno ti ha notificato qualcosa, circa questo credito?!
“Necessariamente noto” è un'espressione apodittica, infondata e priva di riscontro probatorio.
Adesso leggiamo le norme in materia di azione revocatoria, ossia gli articoli 2901 e seguenti del codice civile.

Art. 2901 del codice civile - Condizioni.
Il creditore, anche se il credito è soggetto a condizione o a termine, può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni , quando concorrono le seguenti condizioni:
1) che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
2) che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione.
Agli effetti della presente norma, le prestazioni di garanzia, anche per debiti altrui, sono considerate atti a titolo oneroso, quando sono contestuali al credito garantito.
Non è soggetto a revoca l'adempimento di un debito scaduto.
L'inefficacia dell'atto non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione


NOTA BENE quali sono i presupposti dell'azione revocatoria, relativamente alla tua compravendita immobiliare: “inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo (che saresti tu ...) fosse consapevole del pregiudizio” arrecato al creditore, ossia l'ex socio.
Al momento del rogito non avevi alcuna consapevolezza del credito in favore dell'ex socio, quindi l'atto di compravendita è blindato e non può essere travolto nei suoi effetti dall'azione revocatoria dell'ex socio.
L'ex socio ritiene che l'acquirente fosse in mala fede al momento del rogito? L'onere della prova ricade esclusivamente sull'ex socio che dovrà dimostrare gli atti e le circostanze che gli consentono di utilizzare il lessema NECESSARIAMENTE NOTO!
L'articolo 2697 del codice civile prevede infatti quanto segue: “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si e' modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda”.

Art. 2902 del codice civile - Effetti.
Il creditore, ottenuta la dichiarazione di inefficacia, può promuovere nei confronti dei terzi acquirenti le azioni esecutive o conservative sui beni che formano oggetto dell'atto impugnato. Il terzo contraente, che abbia verso il debitore ragioni di credito dipendenti dall'esercizio dell'azione revocatoria, non può concorrere sul ricavato dei beni che sono stati oggetto dell'atto dichiarato inefficace, se non dopo che il creditore è stato soddisfatto .


Art. 2903 del codice civile - Prescrizione dell'azione.
L'azione revocatoria si prescrive in cinque anni dalla data dell'atto.



Le mie domande sono le seguenti: - Se dal 2017 ad oggi sono stati venduti altri alloggi nello stesso plesso, come mai il signor A. (che vantava questo debito) non ha pensato prima a fare la sua richiesta?

 

RISPOSTA

 

Il signor A. "ci ha provato …"
probabilmente ci ha sempre provato ogni qual volta che la cooperativa ha venduto un alloggio … Ci ha provato con tutti gli acquirenti, senza mai ottenere nulla di concreto!!!
quella lettera è un atto di puro terrorismo, finalizzato a mettere in difficoltà la cooperativa con il socio subentrante, nonché l'acquirente dell'immobile!
… e continuerà a far scrivere la stessa diffida, ovviamente invano, anche ai futuri soci ed acquirenti della cooperativa!



Che diritto ha lui di impugnare il mio atto, quando è molto evidente che io sono subentrato parecchio tempo dopo che lui se ne è uscito dalla cooperativa?

 

RISPOSTA

 

Per impugnare l'atto con l'azione revocatoria dovrebbe dimostrare “per tabulas” e non “per chiacchierem”, la tua consapevolezza del debito che la cooperativa aveva nei suoi confronti.



Che valore ha il preliminare di cessione, che vi ho citato sopra? - Cosa posso fare per tutelarmi dall' esborso della cifra su indicata o peggio ancora l'annullamento del atto di vendita?

 

RISPOSTA

 

Ti consiglio di infischiartene letteralmente di quella lettera, esattamente come se ne sono infischiati quelli che l'hanno ricevuto prima di te … perché questo furbacchione ci avrà provato con tutti. Salvo che il sig. A. sia in grado di dimostrare al giudice del tribunale civile che prima di sottoscrivere il preliminare, ti aveva avvisato e diffidato con raccomandata a/r, circa la sussistenza del suo credito nei confronti della cooperativa.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: