1 - Salvare l'abitazione principale del debitore, rinegoziazione del mutuo, surroga nella garanzia ipotecaria esistente

Egr. avvocato, vorrei essere aggiornato in materia di novità normative per la tutela dell'abitazione principale. Come può un debitore, salvare la propria abitazione principale dal pignoramento del creditore.
Mi trovo nella seguente situazione: la banca (per la precisione una società incaricata dalla banca per il recupero di un credito) vanta un credito ipotecario di primo grado nei miei confronti, quindi ha avviato una procedura esecutiva immobiliare; il debitore può dimostrare che l’immobile assoggettato a pignoramento costituisce la propria abitazione principale per chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere o un nuovo finanziamento a una banca terza mediante l’istituto della surroga nella garanzia ipotecaria esistente? l’intero importo ricavato da questo mutuo o finanziamento con surroga sarà destinato a estinguere il mutuo in essere?
È possibile?
In base a quale normativa?
Quali sono i presupposti per la nuova normativa?

RISPOSTA

Sì, è possibile alla luce di quanto statuito dal decreto fiscale del dicembre 2019 (convertito in legge n. 157/2019, in Gazzetta Ufficiale n. 301 del 24/12/2019), che all’art. 41-bis prevede una tutela per i consumatori che si vedano assoggettare a pignoramento l’immobile costituente la propria abitazione principale.
Aggiungo a quanto scritto nella tua email che il comma 1 del richiamato art. 41- bis, prevede altresì “l'assistenza del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147; tramite il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo sarà inoltre estinto il debito per la somma eccedente quanto ottenuto con l’operazione di surrogazione del mutuo ipotecario. Per l’intervento del Fondo di garanzia (prestazione di una garanzia a prima richiesta per il 50% del capitale, rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147), occorrerà un’istanza congiunta del debitore e del creditore (la banca) da rivolgere al Giudice dell’Esecuzione, il quale potrà sospendere “l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi”;

I presupposti per l’applicazione della normativa a tutela dell'abitazione principale sono previsti dal comma 2 del richiamato art. 41-bis:

● il debitore sia qualificabile come consumatore;
● il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria;
● il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
● sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca, il cui pignoramento sia stato notificato tra il primo gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;
● non vi siano altri creditori oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori;
● l’istanza sia presentata entro il 31 dicembre 2021;
● il debito complessivo calcolato nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;
● l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi;
● il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80;
● il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;
● non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento.

Le condizioni di solvibilità per attivare la procedura a tutela dell'abitazione principale, possono essere “prestate” anche da parenti o affini; saranno loro ad offrire adeguate garanzie economico-reddituali per ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo; l’immobile sarà effettivamente intestato al parente intervenuto a garanzia, ma con facoltà per il debitore e la sua famiglia di restare ad abitare nell’immobile per un termine di cinque anni dal trasferimento dell’immobile (in forza di un “diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca”, previsto dal comma 3); sempre entro il termine di cinque anni, se il debitore riuscisse a rimborsare tutte le somme già corrisposte al soggetto finanziatore dal parente o affine, potrebbe chiedere ed ottenere la retrocessione a sé della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo; ciò nel caso in cui il debitore dovesse uscire dalla grave situazione di difficoltà economica.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Surroga mutuo ipotecario decreto bersani per passare ad un tasso d'interesse più conveniente

Egr. avvocato ho necessità di una consulenza in materia di surroga mutuo, prevista dal “Decreto Bersani bis” (legge n. 40 del 2007); voglio estinguere un finanziamento erogato, in corso presso una banca, stipulando un nuovo contratto di mutuo presso un’altra banca, utilizzando la stessa ipoteca a suo tempo iscritta a garanzia, per conseguire condizioni economiche più favorevoli e senza applicazione di costi connessi (oneri notarili, perizie, penali di estinzione, imposte).
Posso conseguire per il mio finanziamento condizioni più favorevoli senza costi aggiuntivi?
Vorrei passare da un tasso di interesse variabile ad un tasso fisso molto conveniente!
Come posso presentare la domanda di surroga?

RISPOSTA

La risposta alle tue domanda è assolutamente favorevole. Come procedere?

a)Scegliere la nuova banca che ti offre il tasso di interessi più conveniente sul mutuo, confrontando più preventivi.
b)Rivolgi la “domanda di portabilità” direttamente alla nuova banca seguendo la procedura prevista dall’Istituto bancario, che mette a disposizione del cliente una modulistica apposita.
c)La banca subentrante entrerà in contato direttamente con l’altra banca per perfezionare l’operazione di portabilità dell’ipoteca, quindi il cliente non dovrà affrontare onerose e dispendiose attività burocratiche.

La legge non prevede limiti di tempo ovvero in relazione al numero di richieste di surroghe; vorrei evidenziare che quando mancano pochi anni al termine del rimborso totale del mutuo spesso la surroga del mutuo ipotecario non conviene più giacché la quota degli interessi incide ormai in misura limitata sulla rata.

Potrai avvalerti anche dei noti benefici fiscali, in caso di mutui per acquisto prima abitazione: sussiste il diritto alla detrazione del 19% sugli interessi passivi.

In sintesi, quali sono gli effetti dello spostamento dell'ipoteca in favore della nuova banca?
Eccoli di seguito esposti:

● il mutuatario assume l’obbligo di saldare le rate del nuovo mutuo alle condizioni più favorevoli convenute con la nuova banca, senza costi aggiuntivi;
● la banca subentrante, erogando il mutuo, procede a saldare il debito residuo del mutuo originario alla vecchia banca;
● la banca precedente rilascia, perciò, quietanza di avvenuta estinzione del mutuo originario per surrogazione, e rinuncia alla cancellazione dell’ipoteca, in ragione della dichiarazione del mutuatario in merito alla provenienza delle somme versate in pagamento.
La procedura si perfezionata con atto notarile bilaterale, cioè con intervento di due parti – la nuova banca e il mutuatario – e un successivo atto unilaterale di quietanza della banca originaria, oppure con atto notarile trilaterale, ossia un unico atto pubblico caratterizzato dall'intervento di banca surrogante, banca originaria e debitore.

LA BANCA ORIGINARIA NON PUO' OPPORSI ALLA SURROGA DEL MUTUO, inoltre l’importo del nuovo finanziamento deve coincidere con l’importo del debito residuo del mutuo da estinguere e non può essere incrementato.

Niente costi per il cittadino, né per oneri notarili, né per spese istruttorie o catastali, né penali di anticipata estinzione; è prevista l’esenzione dall’applicazione delle imposte (salvo la tassa di iscrizione della surroga nei registri immobiliari per un importo di 35 euro).

La procedura si applica non soltanto nei confronti delle persone fisiche ma anche in favore delle micro-imprese con meno di 10 dipendenti e con volume d'affari non superiore a due milioni di euro.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• LEGGE 19 dicembre 2019, n. 157 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, recante disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili.
• LEGGE 2 aprile 2007, n. 40 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, recante misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attivita' economiche e la nascita di nuove imprese.