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Controlli da effettuare prima di acquistare immobile all'asta





Egr. Avvocato, scrivo la presente per richiederLe, gentilmente, chiarimenti in merito all'acquisto immobile (appartamento) all'asta, asta giudiziaria.
I miei dubbi non riguardano la procedura per partecipare alla vendita ma lo stato dell'immobile, gli aspetti giuridici e non che devo controllare.
Ho a disposizione la perizia posta in essere la perito incaricato dal Giudice facilmente recuperabile dal sito autorizzato e incaricato per la procedura.
Resto a disposizione per ulteriori chiarimenti e informazioni. Cordialmente

 

RISPOSTA

 

Il primo step è certamente quello di esaminare la relazione di stima del CTU, considerato che secondo la Cassazione sentenza n. 21480 del 25.10.2016, è onere dell'offerente esaminare quanto contenuto nel fascicolo dell'esecuzione forzata dell'immobile.
Secondo l’art. 568, comma 1, del codice di procedura civile, così come modificato dall'art. 13 d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con modificazioni in l. 6 agosto 2015, n. 132, il valore dell'immobile pignorato dovrà essere determinato, mediante l'ausilio dell'esperto stimatore, secondo il valore di mercato,

Su quali aspetti della relazione di stima del CTU concentrare la propria attenzione?

-Sussistenza di eventuali oneri o diritti di terzi

-Abusi edilizi sanabili con permesso a costruire in sanatoria, oppure non sanabili (quindi sussistono porzioni dell'immobile che l'offerente dovrà abbattere a proprie spese, dopo l'aggiudicazione ed il decreto di trasferimento

-Eventuali iscrizioni pregiudizievoli, servitù e vincoli (in caso di acquisto di terreno), morosità condominiali (sempre meglio chiedere conferma con una pec all'amministratore del condominio, relativamente alle eventuali morosità condominiali)

-Occorre esaminare con attenzione la planimetria allegata alla relazione di stima e la parte narrativa relativa alle condizioni di fatto ed allo stato di manutenzione dell'immobile.

È sempre consigliabile visitare l’immobile (anche più volte), giacché il custode giudiziario è obbligato dalla legge a fissare un appuntamento con l'offerente interessato all'acquisto, entro 15 giorni dalla richiesta.
Durante la visita occorre portare con sé le planimetrie per controllare che siano corrette (giacché anche il CTU potrebbe avere sbagliato in assoluta buona fede!). Ad esempio, lo stato di fatto dell'immobile prevede un balcone che sulla planimetria non è presente … quindi un abuso edilizio da abbattere!

Quando si visita l'immobile, è bene controllare l'effettivo funzionamento degli impianti; magari il CTU ha scritto che l'impianto elettrico è perfettamente funzionante … ma non si accende nemmeno la luce in cucina …

A parte questi consigli di taglio molto concreto, passiamo agli aspetti fiscali: se l’immobile proviene dal fallimento di un’impresa costruttrice e viene aggiudicato nei 5 anni dalla fine lavori, si applicherà l’Iva (con in genere un aggravio sostanziale). Controlla bene questo aspetto!

Considera inoltre che nel momento in cui il giudice emette il decreto di trasferimento, tale provvedimento cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ingiungendo al debitore ed al custode di rilasciare l’immobile (tranne nel caso di regolare affitto) e sostanzialmente sostituisce la vendita (non è necessario il passaggio dal notaio, per cui si “risparmia” sul relativo onorario oltre che su eventuali spese di agenzia).

Ecco gli ultimi due aspetti da controllare: si tratta di immobile locato? Qual è la scadenza della locazione?
Si tratta di un immobile occupato abusivamente ed illecitamente dalla malavita organizzata?
Lo si può scoprire soltanto durante la visita … in questo caso, ti consiglio di non presentare alcuna offerta.

Spero il taglio concreto della presente consulenza, possa esserti utile.
Resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso e mi raccomando: porta le planimetrie catastali dell'immobile quando farai la visita.
Controlla la presenza dei balconi: sono indicati nella planimetria? È il caso più frequente di abuso edilizio che sfugge persino al CTU …

Cordiali saluti.

Fonti: