Risoluzione contratto affitto universitaria per obbligo lezioni online





L'anno scorso ho affittato una camera in un appartamento a BARI per mio figlio iscritto al 1° anno di economia aziendale, contratto stipulato in data 01 settembre 2019,tutto ok fino a quando c'è stato il blocco totale COVID19; A seguito del blocco, non potendo ne frequentare e ne entrare a BARI provenendo da CANOSA DI PUGLIA distanza 70KM chiamai il proprietario dell'appartamento gli proposi visto l'andamento il 50 % della pigione anche perché rifiutò subito invalidità del contratto, tutto sommato accettai mal volentieri la proposta che convenimmo telefonicamente. A giugno a fine emergenza COVID, dopo aver fatto l'anno universitario on line, il proprietario chiama mio figlio reclamando il 50% delle mensilità trascorse e di quelle fino alla scadenza naturale del contratto che era fine luglio, allora incavolato lo chiamai e dopo un bella telefonata accesa mi disse che non avevamo capito bene, il contratto parlava chiaro e dovevano pagare minacciando un’azione legale.

 

RISPOSTA

 

Mi sembra di capire che si era trovato con il proprietario un accordo verbale telefonico, per la riduzione del canone di locazione al 50% per l'intero periodo di lockdown.
All'accordo telefonico purtroppo non è seguita scrittura privata registrata all'agenzia delle entrate.



Per non fare storie gli ho pagato tutto e gli abbiamo lasciato la stanza non rinnovando più il contratto.
Domanda 1 - chi ha ragione, potevo non pagare il dovuto causa COVID19 o oggi richiedere un rimborso?

 

RISPOSTA

 

L'accordo per la riduzione del canone doveva essere convenuto per iscritto ed inviato a mezzo pec al protocollo dell'agenzia delle entrate competente territorialmente (l'agenzia delle entrate ha preteso dai contribuenti la registrazione dell'accordo di riduzione, registrazione gratuita ma obbligatoria). Purtroppo un accordo di riduzione del canone esclusivamente verbale è giuridicamente irrilevante. Tuo figlio avrebbe anche potuto chiedere la risoluzione immediata del contratto, per eccessiva onerosità sopravvenuta, senza dover rispettare alcun preavviso.
… ma non lo ha fatto!
Da un punto di vista giuridico ha ragione il proprietario.
Da un punto di vista giuridico … da un punto di vista umano, lasciamo perdere …
Non è possibile chiedere un rimborso al proprietario.



Il problema ora che a settembre 2020 abbiamo stipulato un nuovo contratto in un altro appartamento, regolare contratto registrato annuale, disdetta 3 mesi prima, ecc.., ora il Rettore della facoltà di economia di BARI l'altro giorno ha emanato dopo l'inizio delle lezioni in aula il regolamento straordinario causa COVID19, ( le lezioni del 1° anno si faranno in aula previa prenotazione su un app che non funziona neanche, quelli del 2° e 3° tutti on line) … NOI POVERI GENITORI PAGHIAMO DA CAPO UNA STANZA CON LE RELATIVE SPESE CONDOMINIALI PER NIENTE ANCHE QUESTO ANNO.

 

RISPOSTA

 

A mio parere, ci sono i presupposti per recedere dal contratto di locazione senza rispetto del preavviso per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi degli articoli 1467 e seguenti del codice civile.
Non è un pazzo, è un furbastro … ha ritardato il provvedimento per non danneggiare il florido mercato delle locazioni universitarie …
Evidentemente anche lui potrebbe avere proprietà immobiliari in zona universitaria …



Domanda 2- posso chiedere l'annullamento del contratto causa COVID19 motivando lo stesso per inutilità non dandone disdetta 3 mesi anticipati? in attesa ringrazio

 

RISPOSTA

 

Sì certo.
Leggiamo insieme l'articolo 1467 del codice civile: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458.
La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell'alea normale del contratto.
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.
A causa di avvenimenti imprevedibili, il contratto di locazione è diventato eccessivamente oneroso, visto che lo studente dovrà-potrà seguire le lezioni universitarie on line da Canosa di Puglia.
Lo studente chiederà per iscritto l'immediata risoluzione del contratto con conseguente restituzione della caparra versata.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: