Cappotto termico condominiale Superbonus 110% di due edifici condominiali autonomi





Desidererei una breve opinione legale in merito al cosiddetto cappotto termico da realizzarsi nel mio condominio che risulta composto da due immobili completamente separati da cancellate e corti ma serviti dalla stessa centrale termica.

RISPOSTA

Risulta costituito un super condominio?
Mi sembra di capire che si tratta di due edifici condominiali differenti, aventi una centrale termica in comunione tra loro.



Il rivestimento esterno che oggi risulta presente a ricoprire tutte le facciate, per entrambi i civici è sempre lo stesso fin dalla loro costruzione, avvenuta a metà degli anni '60 ed è costituito da piastrelle in monocottura (klinker?) e non da un intonaco tinteggiato, certamente meno elegante. Esiste un piano dettagliato che prevede la rimozione dell'attuale rivestimento esterno per l'applicazione dell'apposito materiale inerte rifinendolo ad intonaco e vernice. Il tutto sarebbe da approvare martedì p.v. da parte dell'assemblea in ragione di 1/3 dei millesimi se ho compreso bene.

RISPOSTA

Confermo.
L'art. 63 del decreto legge n. 104/2020 ha modificato l'art. 119 del decreto legge Rilancio n. 34/2020 prevedendo che le deliberazioni condominiali, aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Dunque, resta ferma che l’approvazione deve avvenire a maggioranza dei partecipanti all’assemblea ma questi devono rappresentare almeno 1/3 (e non invece i 2/3) del valore dell’edificio condominiale.



Fondamentalmente, a seguito dell'installazione del cappotto termico, i due edifici condominiali perderebbero l'attuale rivestimento in piastrelle in monocottura.
Intanto vi chiederei se ciascun immobile potrà votare per proprio conto o se la maggioranza raggiunta a prescindere, potrà anche disporre per l'altro civico.

RISPOSTA

Non c'è una norma di legge generale che possa disciplinare la materia, fornendo una risposta pertinente e dettagliata.
Si tratta di due edifici condominiali autonomi, con due civici differenti che potrebbero tranquillamente avere due assemblee condominiali, due amministratori di condominio, due rivestimenti esterni differenti senza che questo possa arredare alcuna lesione al decoro architettonico degli stessi.
Pur potendo costituire un supercondominio per le sole questioni relative ai servizi/beni in comune (centrale termica) questi due edifici, fino ad oggi, hanno accettato una gestione in comune, come se si trattasse di un unico condominio.
Ciò non toglie che domani potrebbero deliberare una scissione gestionale, con la “nascita” di due condomini differenti, con autonomi organi elettivi ed assembleari.
Per ottenere il superbonus 110% è necessario coibentare almeno il 25% delle superfici opache verticali e orizzontali e inclinate dell’involucro lordo dell’edificio. Nulla osta a deliberare l'installazione del cappotto termico nei confronti di un solo edificio, poiché il 25% delle superfici coibentate dell'edificio A non farà media con lo 0% delle superfici coibentate dell'edificio B.



Poi, essendo contrario all'operazione, vi chiederei se sarà possibile impugnare la delibera avversa, facendo riferimento alla recente sentenza del Tribunale di Roma che lo scorso dicembre (16/12/2020 n.17997) ha sancito la necessità di ottenere l'unanimità dei condomini, per effettuare una mutazione dell'aspetto estetico esterno dell'edificio.
Grazie

RISPOSTA

Attenzione, la sentenza del tribunale di Roma rende nulla una delibera che per la realizzazione del cappotto termico limitava la proprietà individuale dei condomini (piccoli balconi aggettanti che con quei 10 cm in meno diventerebbero inservibili … ).
Il principio giuridico di cui alla sentenza, può essere tranquillamente esteso anche in caso di mutazione in peius dell'aspetto estetico esterno dell'edificio.
Sono perfettamente d'accordo con te. In questo caso, il capitolato dei lavori dovrebbe prevedere la risistemazione delle piastrelle dopo l'installazione del cappotto termico (sempre che questo sia tecnicamente possibile, non saprei, non essendo un ingegnere civile … ).
A mio parere, l'amministratore dovrebbe indicare nell'ordine del giorno dell'assemblea, due punti:
-cappotto termico edificio A – approvazione
-cappotto termico edificio B – approvazione
Ai fini della validità delle singole deliberazioni assembleari, saranno da considerare soltanto i condomini interessati alle stesse, sia per il quorum costitutivo dei presenti che per il quorum deliberativo (1/3 del valore dell'edificio).
A conferma possiamo citare alcune sentenze della Corte di Cassazione:
“Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto. (Cass. 27/09/94 n. 7885)”
“Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma - , i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa. (sentenza della Cassazione 697/2000 del 22 gennaio 2000)”
IN SINTESI:
a) Sì alle votazioni separate da parte della compagine dell'edificio A e dell'edificio B. Le maggioranze previste dalla legge si modificheranno in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formeranno oggetto.
b) Se possibile, il capitolato lavori dovrà prevedere il ripristino delle piastrelle dopo l'installazione del cappotto termico. Diversamente occorre l'unanimità dei condomini del singolo edificio interessato.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: