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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
1 - Diritto di installare impianto fotovoltaico sul tetto in comune
Vivo in una porzione di casa autonoma costituita da altre 5 porzioni di casa uguale alla mia. Visto le caratteristiche della casa stessa, ingresso indipendente, civico proprio, passo carraio con cancello, 3 di 4 utenze autonome, ho deciso di procedere all'installazione dei pannelli solari. I pannelli sono stati installati sulla mia porzione di casa (il sottotetto se può essere d'aiuto è mio). Tale casa è sfalsata, mi spiego: io ho piano terra, secondo piano e sottotetto; il mio vicino ha piano terra e primo piano ; e la palazzina si sviluppa su 3 "modelli" cosi. A tre mesi dall’installazione il confinante, che ha l'appartamento sotto il mio mi dice che io non potevo installare i pannelli e che io gli ho tolto lo spazio eventualmente un domani, per installare i suoi. Credo sia giusto ora puntualizzare quanto segue: -i miei pannelli sono esposti a sud e a ovest ( sopra la mia abitazione) parliamo di circa 30 mq -il tetto, togliendo l'esposizione a nord e la nostra porzione di pannelli, ha più di 150 mq utilizzabili con esposizione sud ed est e un po’ di ovest -gli altri proprietari, in seguito contattati da me, non hanno nulla in contrario sull’installazione dei pannelli da me montati. Grazie per l'attenzione
RISPOSTA
La legge n. 220/2012 in materia di riforma del condominio, ha aggiunto l'articolo 1122 bis del codice civile, consentendo l’installazione, da parte dei singoli condomini, di impianti fotovoltaici nelle parti comuni dell’edificio, purché questo non arrechi pregiudizio strutturale all’edificio condominiale.
L'art. 1122 bis del codice civile prevede che “Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”
Poiché l'installazione dell'impianto fotovoltaico sul tetto in comunione, nel caso "de quo", non ha comportato modifiche strutturali alle parti comuni, non era necessaria la preventiva autorizzazione degli altri condomini-comproprietari.
Nell'ipotesi in cui l'apposizione di pannelli fotovoltaici sul lastrico o sul tetto in comunione, non impedisce questo o diversi usi agli altri condomini, né tanto meno reca pregiudizio alla sicurezza e stabilità dell'edificio, né lede il decoro architettonico, in questo caso nessuno potrebbe legittimamente opporsi all'installazione dei pannelli fotovoltaici da parte del singolo condomino (Cassazione sentenza 1 agosto 2001 n. 10453; Cass. sentenza 14 aprile 2004 n. 7044; Cass. sentenza 6 novembre 2008 n. 26737; Cass. sentenza 18 marzo 2010 n. 6546; Cass. sentenza 21 dicembre 2011, n. 28025).
Nell'ipotesi di cui alla presente consulenza, risulta salvaguardato l'utilizzo del tetto, per lo stesso fine o per altre finalità, da parte della compagine condominiale.
A prescindere dalla giurisprudenza di Cassazione, il vicino non può pretendere che la tecnologia si fermi, fino al giorno in cui lascerà la clava per installare anche lui un impianto fotovoltaico sul tetto in comune … e quel giorno egli avrà sufficienti metri quadri per realizzare un impianto efficiente quanto il tuo!
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2- Cessione in uso porzione tetto degli altri condomini per installare impianto fotovoltaico
Buongiorno, vorrei installare un impianto fotovoltaico ad uso privato, nel tetto in comune della palazzina dove abito. Il problema è che lo spazio esposto a Sud, tra tetto ed ulteriore spazio possibile, non basta per tutti. In realtà, ci sono 48 mq. di tetto abusivo (di un condomino) che sommati ai restanti mq. di esposizione a Sud sopra citati darebbero a tutti la possibilità di installare un impianto fotovoltaico.
RISPOSTA
Considera che la parte di tetto abusivo non è utilizzabile ai fini dell'installazione dell'impianto fotovoltaico.
A questo punto la soluzione che mi viene in mente è che il condomino che ha effettuato l'abuso all'epoca sani la questione.
RISPOSTA
La legge prevede che anche l'attuale proprietario possa ottenere la SCIA in sanatoria del tetto oppure il permesso a costruire in sanatoria, ai sensi degli articoli 37 e 36 del DPR 380/2001, in materia di edilizia.
Devi presentare un permesso a costruire in sanatoria oppure una SCIA in sanatoria, come previsto dagli articoli 36 e 37 del DPR 380/2001.
In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività - art. 23, comma 1 D.P.R. 380/2001 o in difformità da essa, fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria, se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.
A mio parere, occorre presentare un permesso a costruire in sanatoria, giacché l'abuso relativo al tetto ha modificato il prospetto esterno del fabbricato condominiale, ai sensi dell'articolo 36 del testo unico in materia di edilizia.
Art. 36 DPR 380/2001 - Accertamento di conformità
1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso. 3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
L'ingegnere che incaricherai per la sanatoria relativa al tetto, valuterà se è il caso di presentare, al posto del permesso a costruire in sanatoria, una SCIA in sanatoria, ai sensi dell'articolo 37 del DPR 380/2001. In caso di SCIA in sanatoria, dovresti pagare la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
Art. 37 DPR 380/2001 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità
1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.
Una volta pagata la sanzione, citerai in giudizio il precedente condomino, con atto di citazione al tribunale civile e richiesta di risarcimento danni, corrispondente agli importi corrisposti all'Ufficio Urbanistica ed Edilizia Comunale, per sanare l'abuso.
Ma per evitare il prolungarsi dei tempi burocratici, vorrei trovare un'altra soluzione. Anche perché sono l'unico interessato all'installazione dell'impianto.
Se, ipotizziamo, qualche condomino firmasse una rinuncia al suo spazio, oppure facessimo firmare un nulla osta, questi documenti sarebbero validi ai fini legali onde evitare che in futuro possano impugnare il procedimento, anche per eventuali nuovi proprietari?
Inoltre, se dovessero firmare, c'è un articolo di legge che lo prevede?
RISPOSTA
Occorre una delibera all'unanimità dei condomini, con la quale gli stessi ti consentono di derogare al principio giuridico di cui all'articolo 1102 del codice civile: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
ATTENZIONE: “… purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”!
Le delibere tramite le quali si trasferiscono i diritti sulla cosa comune, devono essere approvate all'unanimità dei condomini; quando con una delibera si vuole trasferire la titolarità dei diritti spettanti a tutti i condomini sulla cosa comune in favore solo di alcuni di essi, occorre il consenso di tutti i partecipanti al condominio (ordinanza in camera di consiglio dalla Corte di Cassazione - II^ Sezione Civile in data 12.11.2019-04.03.2020 su ricorso iscritto al n. 18020 R.G. 2015).
Eventualmente è possibile con autorizzazione della maggioranza dei condomini utilizzare una quota superiore a quanto spetterebbe?
RISPOSTA
La comunione del tetto è “pro indiviso” e non “pro diviso”.
Non è stata assegnata una porzione materialmente delimitata del tetto, in favore di ciascun condomino! Si distingue tra comunione pro indiviso, che si ha quando il diritto di ciascuno dei comunisti investe l'intera cosa, e comunione pro diviso, quando a ciascuno è assegnata una parte fisica individuata dell'immobile.
Oppure, è possibile farsi affittare le quote spettanti ad altri condomini per realizzare l'impianto? E se si l'importo di locazione può essere irrisorio?
grazie
Cordiali saluti
RISPOSTA
E' possibile prevedere in questa delibera da approvare all'unanimità che in cambio del voto favorevole, il sig. xxxx verserà in favore degli altri condomini, 20 euro annui (ad esempio); a condizione ovviamente che la delibera passi all'unanimità dei condomini.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
