Bilancio condominiale con il criterio di cassa in assenza delle fatture e documentazione spese condominiali





Egr. avvocato, a seguito della revoca giudiziale del precedente amministratore di condominio, ho assunto l'incarico di amministratore del mio condominio di 10 unità immobiliari.
Il precedente amministratore non ha presentato il bilancio - rendiconto per l'anno 2020, entro lo scorso 30 aprile, e le fatture relative ai costi sostenuti nell'anno passato, per le spese condominiali, non sono più presenti presso il suo studio.
Probabilmente l'amministratore non ha richiesto le fatture ai fornitori oppure sono andate smarrite (oppure le ha distrutte per ripicca … ).
Tralasciando la gravità della condotta dell'amministratore di condominio, al quale è stato revocato l'incarico in via giudiziale dal tribunale civile di Ancona, occorre procedere alla redazione ed all'approvazione del rendiconto condominiale dell'anno 2020.
Considerato che non ci sono fatture di spesa per l'anno 2020, non sarei in grado di redigere un rendiconto secondo il principio della competenza.
Posso fare un rendiconto alla luce solo principio di cassa, prendendo in considerazione unicamente le entrate e le uscite dal conto corrente condominiale per l'anno 2020?
Senza l'approvazione del rendiconto per l'anno 2020 infatti, non sarà possibile procedere legalmente nei confronti dei condomini morosi che non hanno nemmeno pagato gli acconti, con ricorso per decreto ingiuntivo.
Come deve procedere il nuovo amministratore di condominio, subentrato al precedente al quale è stato revocato l'incarico dal tribunale civile, quando il rendiconto non è stato approvato nei termini e non si trovano più le fatture relative alle spese condominiali?
Bilancio condominiale per cassa o per competenza?
Resto in attesa della consulenza.

RISPOSTA

Necessariamente dovrai portare alla discussione e votazione dell'assemblea condominiale, un rendiconto redatto secondo il criterio di cassa, motivando le ragioni della scelta relativa al criterio nella nota integrativa al bilancio condominiale (assenza documentazione giustificativa relativa alle spese condominiali).
Nel condominio, la presentazione del rendiconto ha lo scopo di consentire ai condòmini di verificare le spese eseguite (quindi di controllare la gestione dell’amministratore), e programmare di conseguenza le spese future. Successivamente all’approvazione del bilancio condominiale, da parte dell’assemblea, potranno essere riscosse dai condòmini le rispettive quote di competenza delle spese comuni, dopo avere defalcato gli acconti già versati.

Come sarà redatto il rendiconto per l'anno 2020?

Il bilancio condominiale sarà costituito da un registro di contabilità, che ora può anche essere tenuto con modalità informatizzate (art. 1130 del codice civile), da un documento di riepilogo finanziario relativo alle entrate ed alle uscite dal conto corrente condominiale, e da una nota esplicativa della gestione e dei rapporti in corso e di quelli pendenti (art. 1130-bis del codice civile); nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita” (art. 1130, alinea 7, del codice civile). Cosa significa redazione per cassa del bilancio rendiconto condominiale? Nel bilancio saranno semplicemente riportati in modo cronologico tutti i movimenti in entrata (le quote condominiali versate, i rimborsi o i risarcimenti, le ulteriori entrate per esempio in dipendenza della locazione di beni comuni quale il lastrico solare etc...) e quelli in uscita (le spese per le utenze comuni, i servizi e gli altri pagamenti a vario titolo ...), chiudendo il rendiconto alla data esatta di chiusura dell’esercizio condominiale, ossia il 31 dicembre.

Generalmente è consigliabile la redazione di un bilancio di competenza che prenda in considerazione la natura della spesa (spesa corrente oppure spesa di investimento da imputare pro quota negli anni di vita utile del bene a fecondità ripetuta) o dell’entrata, determinando se essa si riferisca a un particolare periodo temporale, e dunque imputando spesa o entrata al rendiconto di un certo anno, indipendentemente dalla data di materiale effettuazione del bonifico, secondo il sistema della “partita doppia”.
Tuttavia a mali estremi, estremi rimedi …

Sarà sufficiente,nel tuo caso, un bilancio per cassa idoneo a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; non si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di dibattito ed esame, in quella sede, così come per la documentazione giustificativa che risulta assente (Cassazione civile, Sez. 2, n. 1405 del 23.1.2007; Cassazione civile, Sez. 2, n. 9099 del 7.7.2000; Cassazione civile, Sez. 2, n. 454 del 11.1.2017).

Le spese saranno inserite nel rendiconto in base all’effettiva data del pagamento, poiché, in caso contrario, verrebbe meno il requisito della sua chiarezza, e che il rendiconto per cassa consentirebbe ai condòmini di poter più facilmente controllare le voci di entrata e di spesa (Tribunale di Imperia).
Secondo la Cassazione civile, sentenza n. 27639/18 del 30.10.2018, “nonostante in materia condominiale, non trovino applicazione le norme prescritte per i bilanci delle società, il rendiconto deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e deve consentire ai condòmini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite [...] attraverso il rendiconto, vengono giustificate le spese addebitate ai condòmini, ragione per la quale il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione.

Secondo il cosiddetto “principio di cassa”, i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (Cassazione Sez. 2, sentenza del 4.7.2014, n. 15401).

Sebbene il rendiconto sia redatto per cassa, consiglio di inserire all'interno dello stesso, uno stato patrimoniale con l'indicazione, oltre che di un inventario dei beni condominiali, anche dei nominativi dei condòmini morosi e degli importi da ciascuno dovuti per tali pregresse morosità, ove rimaste insolute. Tali crediti saranno riportati anche nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, per il principio di continuità, deve, sempre prendere le mosse dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente. Se non si approva dapprima il rendiconto dell'anno “N-1” … non si può approvare in assemblea il rendiconto dell'anno “N”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: