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Spese manutenzione pluviale che passa all'interno del lastrico solare di uso esclusivo





Gentile avvocato, sono proprietario dell'attico e del lastrico solare che pertanto deve essere considerato di uso/proprietà esclusiva del sottoscritto condomino.
Premesso che le spese di manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo del condomino, devono essere suddivise ai sensi dell'articolo 1126 del codice civile:

Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


Quali norme si applicano alle spese per la manutenzione dei beni condominiali che passano all'interno del lastrico solare di uso esclusivo, in particolare i doccioni ed i pluviali necessari per il deflusso dell’acqua piovana. È giusto che a pagare per la loro manutenzione o riparazione sia solo il proprietario del lastrico privato da dove essi passano, o devono contribuire tutti i condòmini in ragione dei millesimi?
Se il pluviale è funzionale soltanto ai condomini proprietari degli immobili ubicati sotto la proiezione del mio lastrico, si applicherà l'articolo 1123 III comma del codice civile? “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Grazie

RISPOSTA

Secondo la giurisprudenza, i tubi di scarico dell’acqua piovana servono all’intero edificio e rientrano pertanto, per la loro funzione, fra le cose comuni del condominio, anche se passano dal lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino.
Le spese per la manutenzione del pluviale sono comunque da porre a carico di tutti i condomini, in ragione delle tabelle millesimali generali.
Il lastrico solare è la parte superiore dell’edificio condominiale che funge da copertura dello stesso, ma la cui superficie, a differenza del tetto, può anche essere calpestabile, come quella di una terrazza a livello. Tuttavia, al contrario della terrazza, il lastrico non consente l'affaccio, non essendo circondato da ringhiere protettive, balaustre o muretti.

Secondo una recente del Tribunale di Reggio Calabria, i canali di scarico dell’acqua piovana, come altri simili passanti per il lastrico solare, quand’anche si tratti di un lastrico di proprietà privata, devono rientrare, per la loro funzione, fra le cose comuni del condominio; le spese di conservazione/manutenzione dei pluviali sono assoggettate alla ripartizione tradizionale dei millesimi di proprietà dei condòmini.
La funzione dei canali di scarico è quella di preservare l’edificio condominiale dalle infiltrazioni d’acqua piovana. Come tali, detti canali non possono certamente includersi tra le parti del condominio suscettibili di una diversa destinazione a servizio dei condòmini o deputati al godimento di solo una parte di essi.
Salvo il caso di differenti edifici comunali, facenti parte di un unico supercondominio, tutti i condomini parteciperanno alle spese relative alla manutenzione del pluviale, anche quelli proprietari di appartamenti al di fuori della proiezione del lastrico di proprietà individuale del singolo condomino.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: