Effetti compravendita immobiliare senza il notaio

Esiste qualche tipo di immobile che si possa acquistare senza il costo del notaio?
Di recente mi è accaduto che mi si offrisse una cantinetta per una cifra davvero modesta, costava di più il notaio che mi chiedeva 2700 euro compresa imposta di registro.

RISPOSTA

Se la situazione del mercato immobiliare è proprio questa, ossia alcuni immobili sono svenduti, praticamente regalati … è proprio per questo motivo…
Se ci riflettiamo un attimo, questo proprietario arriva ad offrirti una cantinetta al prezzo si un'auto utilitaria usata, proprio perché è consapevole che l'acquirente dovrà pagare la parcella del notaio, nonché l'imposta di registro che prevede un minimo di 1000 euro!!!
Nel momento in cui ci fosse una legge che rende superfluo l'atto pubblico notarile e che esenta gli immobili di basso valore dall'imposta di registro … ti assicuro che quella cantinetta la offrirebbero sul mercato almeno a 4000 euro. Procediamo con ordine, anche se penso di averti già anticipato la risposta al tuo quesito.
L'articolo 1350 del codice civile elenca gli atti che necessitano di forma scritta, a pena di nullità, quindi di inesistenza giuridica:
devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
1. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2. i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;
3. i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4. i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5. omissis …
Il contratto di compravendita immobiliare deve farsi per iscritto, sotto pena di nullità.
L'atto pubblico non è previsto a pena di nullità per la compravendita immobiliare, pertanto Tizio potrebbe vendere la proprietà di una cantinetta a Caio, anche con una semplice scrittura privata.
Quali sarebbero gli effetti di una compravendita immobiliare, avente la forma di scrittura privata semplice, non autenticata? effetti giuridici esclusivamente tra Tizio e Caio.
Ciò significa che nei confronti dei terzi, il proprietario della cantinetta resterebbe Tizio, soprattutto da un punto di vista delle responsabilità che hanno origine dalla proprietà di un immobile (vedi articolo 2050 del codice civile: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito).
Affinché una compravendita abbia effetti giuridici nei confronti dei terzi, l'atto di compravendita deve essere registrato all'agenzia delle entrate, iscritto nei pubblici registri immobiliari della Conservatoria nonché al catasto (voltura catastale). La mancata trascrizione di un atto di compravendita comporta l'impossibilità di vendere o comprare l'immobile, giacché ai fini della regolarità di una compravendita, è necessaria l'esatta corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e quanto certificato dagli atti registrati in Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Può essere trascritto nei pubblici registri immobiliari della Conservatoria, soltanto una compravendita avente la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Chi rogita un atto di compravendita?
Chi autenticata le firme dei contraenti, in calce ad una scrittura privata avente ad oggetto una compravendita immobiliare?
Il notaio! E' impossibile vendere un immobile, senza l'intervento del notaio, a prescindere dal valore dell'immobile.
Questa compravendita è inoltre assoggettata all'imposta di registro con applicazione dell'aliquota ordinaria del 9%, ma con un importo minimo di 1.000 euro. Dovrai versare inoltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

C'è qualche escamotage per passare la proprietà di un immobile di poco valore senza il costo del notaio?
grazie

RISPOSTA

Il valore dell'immobile è irrilevante ai fini della forma dell'atto di compravendita immobiliare.
Per carità, potresti anche acquistare un immobile con scrittura privata semplice, ma non potendolo trascrivere presso la conservatoria dei registri immobiliari … poi non potresti venderlo, né risulteresti proprietario della cantinetta con effetti “erga omnes”, ossia nei confronti dei terzi, ma soltanto “inter partes” (tra le parti contrattuali, venditore ed acquirente).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1350 del codice civile