Atto di permuta terreni agricoli non formalizzate in atti contrattuali





Spett. staff, gradirei ricevere il vs autorevole parere sul seguente quesito:
- sono erede, con altri quattro tra fratelli e sorelle, di una azienda agricola di circa 55 ettari, pervenutaci dai nostri genitori deceduti nel 2004 e 2009. Negli anni '70 del secolo scorso, mio babbo, nell’intento di accorpare l’azienda, ha acquisito due appezzamenti attraverso permute non formalizzate in atti contrattuali, comunque denunciati in successione con l’annotazione: “pervenuti per permuta e usucapione ultraventennale”.

 

RISPOSTA

 

La permuta avente ad oggetto terreni agricoli, deve essere formalizzata per iscritto, a pena di nullità, ai sensi dell'articolo 1350 I comma numero 1 del codice civile:
Art. 1350 del codice civile - Atti che devono farsi per iscritto.
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata , sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie , salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti ;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

La permuta non formalizzata per iscritto, laddove abbia ad oggetto immobili, è nulla, quindi inesistente giuridicamente.
L'avvenuta usucapione, per possesso ultraventennale continuato ed ininterrotto, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile, deve essere accertata con sentenza dichiarativa del tribunale civile: “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
Ai fini dell'usucapione dell'immobile, è possibile sommare il proprio possesso a quello dell'avente causa, secondo quanto previsto dall'articolo 1146 del codice civile: “il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione”.
L'avvenuta usucapione deve essere dichiarata dal giudice civile, al temine di un processo instaurato con atto di citazione.



Negli anni a seguire detti terreni sono stati da lui, quando era in vita, da un mio fratello successivamente, e ora da me, posseduti e coltivati, anche con opere di mantenimento quali spietramenti e recinzioni, ininterrottamente per un periodo complessivo di gran lunga superiore ai 20 anni.

 

RISPOSTA

 

L'avvenuta usucapione deve essere dichiarata dal giudice civile, al temine di un processo instaurato con atto di citazione, notificato nei confronti di coloro che risultano proprietari del terreno, in base alle visure ipocatastali.



Ora, volendo procedere alla divisione del patrimonio bonariamente e attraverso scrittura privata autenticata, ci troviamo nella impossibilità di provvedervi risultando i suddetti due terreni catastalmente non intestati al defunto genitore.
Inizialmente di era pensato di intraprendere pratica di usucapione interpellando a tal proposito anche un legale. Alla luce però dell’ammontare della spesa preventivata dallo stesso legale, oltre che del tempo indefinito per giungere a sentenza, si è ipotizzata idea di addivenire ora alla stipula dei due distinti atti di permuta con i soggetti interessati per scrittura privata e firme autenticate presso notaio, da registrare e trascrivere alla Agenzia delle Entrate.

 

RISPOSTA

 

Si tratta di una valida soluzione alternativa al processo civile.



Tanto premesso, si chiede cortesemente:
- la autenticazione presso il notaio deve avvenire in contemporanea fra i soggetti stipulanti o può avvenire anche in tempi diversi, risultando le due parti composte da più persone, residenti in Sardegna e nel Continente, che non è agevole far pervenire in una unica giornata?

 

RISPOSTA

 

L'autenticazione delle firme apposte in calce all'atto, può avvenire anche in tempi diversi.
Non si tratta di un atto pubblico per cui tutte le parti contrattuali devono essere contemporaneamente presenti dinanzi al notaio, ufficiale rogante.
Si tratta di una scrittura privata autenticata dal notaio.



La scrittura privata così stipulata ha il medesimo valore dell’atto pubblico notarile?

 

RISPOSTA

 

Certamente sì, poiché rispetta il criterio della forma scritta di cui all'articolo 1350 del codice civile e l'autenticazione della firma consente la successiva voltura e trascrizione.



Grato per l’attenzione ed il parere.
Con distinti saluti

 

RISPOSTA

 

Ai sensi dell'articolo 2657 del codice civile, la «trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente».
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: