Superbonus 110% edificio plurifamiliare con unità immobiliari funzionalmente indipendenti

Buongiorno abito in una villa bifamiliare con accessi e giardini indipendenti e ho dovuto rifare la copertura del tetto di casa mia a xxxxxxx perché' era molto vecchio (casa del 1930 , l'ultimo intervento di manutenzione risaliva a 42 anni fa ..)e ci pioveva dentro da almeno 3 punti soprattutto quando tirava vento .. premesso cio' , quando e' sorta la possibilità' di accedere ai bonus facciate e al superbonus ho subito fatto fare una verifica preliminare allo studio del geom xxxx e all'ing xxxx per potere usufruire entrambi di queste agevolazioni ; per il bonus facciate, ho trovato una impresa che ci ha concesso lo sconto in fattura abbiamo usufruito del 90% e ci siamo rifatti con poca spesa facciate , balconi , cornicioni e grondaie . purtroppo invece per ottenere il salto delle due classi ed avere accesso al superbonus si sarebbe dovuto fare il cappotto e per normativa imposta dal Comune di xxxxxx il geom xxxxxxx ci ha detto che per la tipologia e la posizione della ns casa sarebbe stato impossibile avere i permessi;

RISPOSTA

Immagino che ci saranno vincoli architettonici che impediscono una modifica dell'esterno dell'edificio, compatibile con l'installazione del cappotto termico.

Per cui l'ing xxxxxxx Termotecnico ha fatto verifiche sulle due unita' prese singolarmente ed ha appurato che solo la proprieta' di mia moglie , posta al secondo piano + sottotetto abitato , aveva le caratteristiche per poter accedere al superbonus mentre il mio vicino che occupa il piano terreno no. quindi ho dato il via al ns superbonus e ora il tetto è ormai finito (è incluso nel SAL che presenteremo nei prossimo giorni ); fatto sta che il costo del rifacimento preventivato inizialmente in 50.000 euro iva compresa , pur potendo usufruire dei ponteggi che erano stati montati per la facciate si e' alzato un po' ( in modo molto contenuto perché' l'impresario è un amico)

RISPOSTA

Il codice civile, a proposito del contratto di appalto, prevede all'articolo 1660, la disciplina in materia di variazioni necessarie del progetto per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte, entro i limiti del sesto del prezzo complessivamente convenuto: “se per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo.
Se l'importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere, secondo le circostanze, un'equa indennità. Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere un equo indennizzo”.

E inoltre le spese tecniche comprendenti le necessarie asseverazioni e le pratiche per l'ottenimento della paesaggistica sono arrivate a ca 8.000 euro e sono ovviamente fuori dai massimali.

RISPOSTA

Anche in questo caso, non è possibile avanzare particolari recriminazioni nei confronti dei tecnici.

A ciò si aggiunga il fatto che per lo sconto della cessione del credito, se prima era addirittura in saldo positivo , le banche (sempre che riaprano le acquisizioni ), ora chiedono all'impresa come min il 20% .( ovvero un netto di 90 su 110 di credito fiscale ) e quindi dovrò' risarcire l'impresario anche di ca 5000+iva per oneri finanziari di sconto della cessione. dato che con il mio vicino ho rapporti pessimi e anziché ringraziarmi per avergli procurato tutti questi vantaggi mi rompe continuamente le scatole dicendo che per merito suo (!!) ho ottenuto il superbonus e lui no (?? .. ) , la domanda che vi faccio e' questa : 1) dato che il tetto è parte comune delle due proprietà e si doveva rifare per i motivi che vi ho sopra esposto ( per cui il vicino non avrebbe potuto opporsi ed anzi ha accettato e mi ha ovviamente autorizzato ): le spese del rifacimento sono da dividere al 50% , corretto?

RISPOSTA

Sono da dividere in base ai millesimi di proprietà, come da articolo 1223 del codice civile:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Per “valore della proprietà”, si intendono convenzionalmente i metri quadri dell'appartamento. L'appartamento più grande contribuisce maggiormente rispetto a quello più piccolo.
Confermo che il tetto è parte comune dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile.

A mio avviso la nostra situazione si configura come un edificio plurifamiliare con unità immobiliari funzionalmente indipendenti ma con alcune parti in comune.

RISPOSTA

Confermo: il così detto “condominio minimo” che si costituisce senza alcuna formalità burocratica.

Quindi anche un condominio limitatamente a tali parti e sottoposti alla condivisione delle spese comuni. Non saprei dire se in parti uguali perché non abbiamo una tabella millesimale, in tal caso occorre trovare un metodo equo di ripartizione.

RISPOSTA

Il metodo di ripartizione deve rifarsi ai metri quadri degli appartamenti.
La ripartizione delle spese sarà proporzionale ai metri quadri degli appartamenti.

Che la nostra proprietà abbia avuto una agevolazione nella spesa visto che solo noi potevamo accedere al superbonus fa esimere il vicino a pagare la meta' dei costi? in altre parole se il diritto ad avere rimborso sul 110 e' solo nostro devo obbligatoriamente cedere gratuitamente parte del nostro esclusivo vantaggio al vicino ? posso invece richiedere legalmente il 50% di TUTTI i costi?

RISPOSTA

Hai diritto di richiedere legalmente il 50% (o meglio la quota di spesa proporzionale ai millesimi di proprietà) di tutti i costi effettivamente sostenuti per le parti comuni dell'edificio, come il tetto, tuttavia per “costo” dobbiamo intendere l'onere effettivamente sostenuto, in quanto non rientrante nelle agevolazioni fiscali di cui sopra.
Tutto quello che viene coperto dal superbonus 110%, non può essere considerato un costo da ripartire.

Se la risposta al quesito di cui sopra fosse negativa (e vorrei che mi fosse spiegato il perché) posso almeno esigere ed ottenere legalmente il 50% delle spese che vanno oltre il mio rimborso?

RISPOSTA

Esatto, hai diritto di ottenere il 50% (o meglio la quota di spesa proporzionale ai millesimi di proprietà), di tutte le spese che vanno oltre il rimborso fiscale.
Per COSTO dobbiamo intendere l'onere effettivo, ossia tutte le spese che vanno oltre il tuo rimborso fiscale.

(tra spese tecniche , extra lavori e costi dello sconto la meta' ammonta a ca 10.000 euro)
È un tema da avvocati esperti di questioni condominiali.

RISPOSTA

Se mi indicherai i metri quadri del tuo appartamento e del suo appartamento, come da visura catastale, sarò in grado di ripartire il costo effettivo di 10.000 euro, ai sensi del comma I dell'articolo 1123 del codice civile (valore della proprietà degli appartamenti).

A me parrebbe equo ripartire le spese totali effettivamente sostenute

RISPOSTA

Esatto, soltanto quelle effettivamente sostenute, possono essere considerate un costo!

Con un criterio da stabilire tra le parti, ragionevolmente un 50% a testa perché la proiezione del tetto mi pare che copra in maniera equivalente entrambi gli immobili scusate se vi faccio perdere ancora un po' di tempo e che stiamo sconfinando in pareri di tipo legale per cui capisco che non possiate darmi con certezza una risposta ma vi chiedo solo un parere personale sulla base di vs esperienze o di professionisti specializzati che potete interpellare ; altrimenti ditemi voi se c'è qualcuno che possa darmi risposte certe (o organizzazioni che possano dare riposte ad interpelli di questo tipo via WEB). grazie cordialmente

RISPOSTA

Sconsiglio questa ripartizione del costo sostenuto in modo forfettario 50 e 50 …
Quali sono le metrature indicate dalla visura catastale dei due appartamenti?
Il riparto delle spese effettive sarà proporzionale al valore degli appartamenti, valore convenzionalmente dato dalla loro metratura.
Resto in attesa di un tuo riscontro per concludere la presente consulenza.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1117, 1123 del codice civile