Convenzioni PEEP Bucalossi limiti alla circolazione degli alloggi





Egr. avvocato, sono proprietario di un alloggio ubicato in Roma, costruito su area oggetto di un piano di zona per l'edilizia economica-popolare, la cui convenzione PEEP è stata siglata nel mese di maggio 1994, ai sensi dell'articolo 35 della legge n. 865/1971.
Ho intenzione di vendere il mio alloggio, dovendomi trasferire all'estero per motivi di lavoro e pertanto vorrei chiederle se nella fattispecie che mi riguarda, l'alloggio costruito su area PEEP, oggetto di convenzione per la concessione del diritto di proprietà sul suolo da edificare, siano previsti dall'ordinamento giuridico, limiti alla circolazione del bene immobile, in termini di divieto di alienazione oppure di vincolo del prezzo massimo di cessione.
In presenza di un divieto di alienazione dell'alloggio oppure di un vincolo di prezzo massimo di cessione, cosa dovrei fare?
Quale istanza presentare al Comune di Roma?
Le chiedo infine di fare una panoramica complessiva sui limiti alla circolazione dei beni immobili, in materia di edilizia residenziale pubblica, in particolar modo, relativamente all'edilizia convenzionata.
Grazie.

 

RISPOSTA

 

Nel tuo caso, trattandosi di un alloggio costruito su area espropriata in ragione di una convenzione PEEP, avente ad oggetto la concessione del diritto di proprietà, stipulata nel 1994, in considerazione della legge “Ferrarini -Botta (articolo 23 comma 2 della legge 179/1992), non sussistono limiti alla circolazione del bene immobile, nemmeno in termini di prezzo massimo di cessione. Appare tuttavia opportuno chiarire alcuni concetti giuridici di fondamentale importanza, in materia di edilizia residenziale pubblica.

Cosa dobbiamo intendere per edilizia residenziale pubblica?

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

Edilizia convenzionata Edilizia agevolata Edilizia sovvenzionata
Alloggi costruiti da privati (es. cooperative edilizie) previa convenzione Alloggi costruiti da privati con un contributo statale Alloggi costruiti da enti pubblici (IACP, ATER) o per loro conto



Quali tipologie di convenzioni, nell'ambito dell'edilizia convenzionata

EDILIZIA CONVENZIONATA

Convenzioni Urbanistiche “PEEP” Convenzioni Edilizie “Bucalossi”
Articolo 35 legge 865/1971 Legge 10/1977 oggi artt. 17 e 18 D.P.R. n. 380/2001
Per destinare aree espropriate all'edilizia popolare economica Per riconoscere al privato una riduzione del contributo concessorio per la propria abitazione



Quali diritti sono oggetto di convenzione e quali limiti alla circolazione degli alloggi?

OGGETTO DELLA CONVENZIONE URBANISTICA O EDILIZIA

Concessione del diritto di superficie sul suolo da edificare Concessione del diritto di proprietà sul suolo da edificare
Convenzione PEEP Convenzione PEEP o Bucalossi
Vincolo del prezzo massimo di cessione
Assenza del divieto di alienazione
Disciplina Bucalossi applicabile anche alle convenzioni PEEP “post 1997”: vincolo del prezzo massimo di cessione per un periodo da 20 a 30 anni



Qual è l'evoluzione normativa e giurisprudenziale relativa ai limiti alla circolazione degli immobili di cui alla Convenzioni PEEP, aventi ad oggetto la concessione del diritto di proprietà?
E' doveroso premettere che alle Convenzioni antecedenti alla legge n. 865 del 1971, non si applica alcun limite alla circolazione né vincolo di prezzo massimo.

VINCOLI CONVENZIONI PEEP CONCESSIONE DIRITTO DI PROPRIETA'

Convenzioni stipulate dal 1971 al 1992 Vincolo del prezzo massimo di cessione a tempo indefinito
Convenzioni stipulata dal 1992 al 1996 Nessun limite alla circolazione degli alloggi, ai sensi della legge 179/1992 articolo 23 comma 2 (legge Ferrarini - Botta)
Convenzioni stipulate dal 1997 in poi Vincolo del prezzo massimo di cessione da 20 a 30 anni, anche alle convenzioni PEEP per la concessione del diritto di proprietà, si applica la normativa Bucalossi *



* Nonostante l'eliminazione di tutti i limiti, da parte della legge Ferrarini – Botta, nel 1992, la Cassazione a Sezioni Unite sentenza n. 18135/2015, in considerazione di quanto previsto dal decreto legge n. 70/2011 che introduce il comma 49 bis all'articolo 31 della legge 448/1998, resuscita il vincolo di prezzo massimo. In caso di Convenzione PEEP anteriore alla legge Ferrarini – Botta (1992) con limiti di durata, avente ad oggetto la proprietà, spetta alla Giunta Comunale deliberare il numero di anni che occorrono per considerare automaticamente sciolto il vincolo (vedi Giunta Capitolina n. 133 del 21/12/2021).

Come cedere validamente gli alloggi che risultano assoggettati a limiti di prezzo massimo? Tramite le convenzioni modificative, di conversione e di affrancazione dal vincolo di prezzo massimo di cui all'articolo 31 della legge 448/1998.

CONVENZIONI PER CEDERE VALIDAMENTE GLI ALLOGGI ASSOGGETTATI A LIMITI DI PREZZO MASSIMO

Convenzione modificativa Art. 31 commi 45, 47, 48 legge 448/1998 La proprietà superficiaria dell'alloggio, si modifica in piena proprietà Possono essere stipulate decorsi 5 anni dal primo trasferimento, tranne che l'iniziativa sia comunale
Convenzione di conversione Art. 31 comma 46 legge 448/1998 Si converte la convenzione PEEP in convenzione Bucalossi con durata non superiore a 20 anni, detratto il tempo già trascorso dalla data della convenzione originaria Possono essere stipulate decorsi 5 anni dal primo trasferimento, tranne che l'iniziativa sia comunale
Convenzione di affrancazione Art. 31 commi 49 bis (PEEP) e 49 ter (Bucalossi) legge 448/1998 Per rimuovere i vincoli di prezzo Possono essere stipulate decorsi 5 anni dal primo trasferimento



L'istanza per procedere alle Convenzioni per la rimozione dei vincoli e dei limiti alla circolazione degli alloggi, fa capo al singolo proprietario degli alloggi, nonostante l'unitarietà della Convenzione.
Il Comune è obbligato a rispondere all'istanza entro 90 giorni.

Qual è la forma della Convenzione di cui alla legge 448/1998?
Atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La competenza è del notaio che procederà

a)alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari contro il Comune ed in favore dell'attuale proprietario dell'alloggio anche se diverso dall'originario assegnatario
b)menzioni urbanistiche
c)allegazione CDU area di sedime trasferita
d)menzione relativa al fabbricato edificato (il trasferimento al superficiario della proprietà dell'area di sedime, fa acquistare la piena proprietà del tutto).

Quali sono gli effetti delle Convenzioni di cui alla legge 448/1998 che sono autonome ma combinabili?

a)Ai sensi dell'articolo 25 undecies del decreto legge 119/2018, le convenzioni di affrancazione dal limite di prezzo, hanno effetto retroattivo sanante per le vendite degli alloggi parzialmente nulle (essendo stato pattuito un prezzo superiore al limite massimo)

b)La convenzione modificativa della superficie in proprietà assoggetta la convenzione stessa alla normativa Bucalossi, liberando implicitamente tutti, non soltanto colui che ha presentato l'istanza.

c)La convenzione di conversione della convenzione PEEP in convenzione Bucalossi, prevede un vincolo di prezzo massimo della durata non superiore a 20 anni, detratto il tempo già trascorso dalla data della convenzione originaria.

Qual è il corrispettivo delle convenzioni modificative e di conversione?
Dobbiamo fare riferimento al DM 151/2020, al decreto legge 77/2021 nonché al decreto legge 21/2022 articolo 10 bis. È determinato dal Comune su proposta dell'ufficio tecnico.

CORRISPETTIVO CONVENZIONI LEGGE 448/1998

Convenzione modificativa Indennità pari al 60% del valore venale del bene (art. 37 comma 1 D.P.R. 327/2001) al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie con rivalutazione ISTAT;
entro il limite massimo del costo delle aree cedute dal Comune direttamente in proprietà; indennità ridotta del 25% se l'espropriazione è finalizzata ad interventi di riforma economico-sociale
Comma 48 articolo 31 legge 448/1998
Convenzione di conversione Indennità pari al 60% del valore venale del bene (art. 37 comma 1 D.P.R. 327/2001) al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie con rivalutazione ISTAT; entro il limite massimo del costo delle aree cedute dal Comune direttamente in proprietà; indennità ridotta del 25% se l'espropriazione è finalizzata ad interventi di riforma economico-sociale Comma 48 articolo 31 legge 448/1998
Convenzione di affrancazione Indennità calcolata per le convenzioni modificative con applicazione della riduzione del 50% ed ulteriore riduzione in proporzione al tempo trascorso dalla stipula dell'originaria convenzione Commi 49 bis e 9 ter articolo 31 legge 448/1998



La formula per il calcolo del corrispettivo è contenuta nell'articolo 1 del decreto ministeriale n. 151/2020:

1. Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli di cui all'articolo 31, commi 49-bis, 49-ter, 49-quater della legge 23 dicembre 1998, n. 448, è pari al cinquanta per cento del corrispettivo, proporzionale alla corrispondente quota millesimale propria di ciascuna unità immobiliare, risultante dall'applicazione del comma 48 del predetto articolo 31, ed è ridotto applicando un coefficiente moltiplicativo di riduzione calcolato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, rapportata alla medesima durata, secondo la formula indicata al comma 2.
2. Al fine di determinare la riduzione il corrispettivo di cui al comma 1, si applica la seguente formula:

CRV = Cc. 48*QM*0,5*(ADC - ATC)/ADC

CRV = Corrispettivo rimozione vincoli
Cc. 48 = Corrispettivo risultante dall'applicazione dell'articolo 31, comma 48, della legge n. 448 del 1998
QM = Quota millesimale dell'unita' immobiliare
ADC = Numero degli anni di durata della convenzione
ATC = Numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, fino alla durata massima della convenzione.
3. In caso di convenzione avente ad oggetto la cessione del diritto di superficie e durata compresa tra 60 e 99 anni, il valore CRV di cui al comma 2 e' moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5, secondo la seguente formula:

CRVs = CRV* 0,5

CRVs = Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni cessione diritto di superficie

4. Il vincolo è rimosso, anche ai fini dell’estinzione delle pretese di rimborso di cui all'articolo 31, comma 49-quater, secondo periodo, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, per effetto della stipula della convenzione tra le parti.

A disposizione per chiarimenti ed approfondimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: