Degrado in condominio multa può essere irrogata direttamente dall’amministratore

Gentile avvocato buongiorno!
Ho già utilizzato e apprezzato il vostro servizio di consulenza.
Il titolo di questa richieste potrebbe essere: NON VOGLIO VIVERE IN UN CONDOMINIO IN CUI OGNI SERA POTREBBE RENDERSI NECESSARIO CHIAMARE LA POLIZIA.
Occhiello STORIE DI AFFITTI BREVI METROPOLITANI
Sommario
Una casa di ringhiera nel cuore del quartiere cinese di milano, col suo melting pot turbolento ma anche affascinante, stravolta dal viavai di ospiti da tutto il mondo, (spesso rumorosi, villani, incivili) che affittano per brevi periodi i nuovi appartamentini ricavati da un ex studio di registrazione, acquistati da proprietari che vivono a Padova.
Svolgimento Vivo in un piccolo condominio nella Chinatown milanese, sono proprietaria del mio appartamento e una dei tre consiglieri che se ne occupano con l'amministratore. Non tutto è stato facile in questo complesso, specie quando al pianoterra ha aperto il negozio di un macellaio cinese, con conseguente consegna di viveri, traffico di clienti nel cortile e così via.
Tuttavia molti problemi sono stati risolti e comunque la casa ha una posizione molto interessante, molto ben servita ! Prova ne sia che anche per gli affitti brevi è zona molto richiesta. Un lato del cortile era chiuso da un grande corpo occupato da uno studio di registrazione, che due anni fa è stato venduto. Ne sono stati ricavati sei appartamentini, poi acquistati da alcuni signori di Padova. Così abbiamo verificato che "i cinesi" erano il minore dei mali (lavoratori e silenziosi), mentre gli ospiti di questi alloggi hanno reso spesso molto difficile la convivenza: mancanza di decoro, gente affacciata agli usci in mutande, o seduta per terra nel cortile, rifiuti lasciati in giro, sigarette, bicchieri, bottiglie di birra, cartacce. Giovani in chiaro stato di alterazione che organizzano feste e musica giorno e notte, e molto, molto altro del genere. Siamo arrivati a un servizio barbiere nel cortile, da me stoppato INORRIDITA! Ma in altre occasioni ho avuto proprio paura a intervenire. Tiene le fila di questo gruppo di proprietari di Padova un avvocato, gentile signora che risponde alle rimostranze, chiede scusa, dopodiché nulla cambia. C'è poi un referente, che sommergo di foto quando denuncio tutte le cose che non vanno, che certamente interviene come può, ma orami in modo insufficiente, visto il problema cronico. Infine esasperata, l'avvocato ci ha suggerito di chiamare la polizia in caso di problemi seri, ma 1. NON VOGLIO VIVERE IN UN CONDOMINIO etc ... (vedi titolo sopra),
2. la polizia non è la soluzione giusta in caso di sporcizia, barber shop, partitella di pallone ...
Abbiamo un regolamento di condominio stravecchio: che cita i blocchi di sasso (!) sui pianerottoli dove gli inquilini sono autorizzati a spaccare la legna (!) e il carbone (!).
Molto pittoresco.
Ma non cita, ovviamente, problemi di gestione, divieti, norme riguardanti la convivenza con questi immobili destinati ad affitti temporanei. Penso che siamo in una situazione-colabrodo da sanare. Uso molto air bnb quando viaggio, e in genere le norme sono severe. Anche qui, sostengono i proprietari, nelle abitazioni ci sono cartelli che indicano quanto è "severely forbidden" ... ma vai a sapere...
Chiedo a voi, in via preliminare,
1. come procedere per rifare il regolamento di condominio (ci sono studi dedicati, che hanno presente questo nuovo fenomeno dei bnb, dilagante in città come Milano?)
2. come gestire la continua emergenza? Multe? Secchiate d'acqua (sto al terzo e ultimo piano, mi verrebbero benissimo)? Una lettera sarcastico-aggressivo-passiva al Corriere?
Scherzi a parte, grazie per la collaborazione e ditemi come procedere per pagamento etc.

RISPOSTA

b>Come rifare il regolamento di condominio?
L'amministratore insieme ai consiglieri cureranno la predisposizione della proposta di regolamento da portare in assemblea.
L'amministratore convocherà l'assemblea condominiale, inserendo nell'ordine del giorno, l'approvazione del nuovo regolamento condominiale.
L’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento dei condomini o per la revisione regolamento condominiale esistente, può essere presa da ciascun condomino, in questo caso, l'iniziativa sarà dei consiglieri, con la supervisione dell'amministratore.

L’approvazione nuovo regolamento condominiale necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136, cioè di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Una volta avuta l’approvazione nuovo regolamento di condominio, il nuovo regolamento condominiale va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere (entro 30 giorni, come da articolo 1137 del codice civile).

È compito dell’amministratore, secondo l’art. 1130 del codice civile, novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1), curare l’osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.

Ogni condomino può esigere che l’amministratore intervenga per reprimere le eventuali violazioni.

L’art. 70 disp. att. del codice civile sancisce espressamente che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita una sanzione pecuniaria. Questa prevede il pagamento di una somma fino ad euro 200 che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva. E' possibile prevedere nel regolamento condominiale, sanzioni da comminare, con particolare riguardo, ai proprietari degli appartamentini concessi in affitto.

La multa condominiale è la sanzione pecuniaria per chi viola il regolamento di condominio come previsto dall’art. 70 disposizione di attuazione del codice civile.

La somma può andare dalle 200 alle 800 euro in caso di recidiva. La multa viene pagata all’amministratore che utilizza l’intera cifra per le spese ordinarie del condominio.

Sulla violazione del regolamento di condominio è l’assemblea a deliberare l’applicazione della sanzione pecuniaria con una maggioranza che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio.

Se il regolamento lo preveda espressamente, la multa può essere irrogata direttamente dall’amministratore per violazione regolamento condominiale.

Penso che navigando sul web si possano trovare regolamenti condominiali piuttosto aggiornati ai quali fare riferimento.

Come gestire l'emergenza?
Con le multe comminate dall'amministratore, una volta approvato il nuovo regolamento condominiale.
Ogni volte che l' “ospite” lascia sporcizia e degrado, se il proprietario dell'appartamento non provvede alla pulizia degli spazi comuni entro 24 ore, si prevede una multa da 200 fino a 800 in caso di recidiva … voglio bene vedere dopo la terza/quarta multa chi si permetterà ancora di abusare della pazienza degli altri condomini.
Stesso discorso per le partite a pallone, musica ad alto volume etc etc

La polizia?
Ma la polizia è un rimedio per lo spaccio di droga, per lo sfruttamento della prostituzione, per gli alterchi che degenerano in violenza … la polizia non è un rimedio alla sporcizia …

Il condominio si deve dotare di un regolamento che consenta all'amministratore di comminare le multe ai suoi condomini.
E' ovvio che lo spirito di questo regolamento dovrà essere più inquisitorio che garantista …
altrimenti non si risolveranno mai i vari problemi!

E' questa l'unica soluzione!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1136, 1138 del codice civile
• Art. 70 del disp. att. del codice civile