1 - Cosa sono gli atti conservativi di competenza dell'amministratore condominiale?
Egr. avvocato, vorrei chiederle una consulenza in materia di atti conservativi di competenza dell'amministratore condominiale.
Ovviamente la presente consulenza risulta necessaria, avendo intenzione di procedere con atto di citazione al tribunale civile, per la revoca giudiziale dell'incarico dell'amministratore, per gravi inadempimenti – irregolarità, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile.
Ai sensi dell'articolo 1130 I comma numero 4) del codice civile, l'amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
Quali sono questi atti conservativi, secondo la consolidata giurisprudenza di merito e di Cassazione?
Il nostro amministratore ritiene che tra gli atti conservativi che gli competono per legge, rientri anche la stipula dell'assicurazione condominiale non obbligatoria.
Non la penso così, non essendo tale polizza obbligatoria ed inoltre, a parere, dello scrivente, si tratta di una spesa assolutamente inutile.
La pensano come me la totalità dei condomini, pertanto le chiedo se l'amministratore può stipulare una polizza assicurativa dell'edificio condominiale, senza la preventiva delibera assembleare.
Resto in attesa di un suo autorevole riscontro.
Grazie.
RISPOSTA
Gli atti conservativi di competenza dell'amministratore di condominio si distinguono nelle due fattispecie generali.
Atti conservativi di competenza dell'amministratore di condominio ex art. 1130 codice civile
| Atti materiali necessari per difendere l'integrità delle parti comuni dell'edificio condominiale (rientranti nell'ordinaria manutenzione) | Azioni giudiziarie, in nome e per conto del condominio, contro turbative, spogli o minacce di terzi prive di fondamento giuridico |
Il minimo comune denominatore è il seguente: sono atti o azioni finalizzate ad evitare ovvero a riparare al pregiudizio cagionato al condominio da terzi oppure dagli stessi condomini, che fanno oltre quanto deliberato dall'assemblea, giacché l'amministratore di condominio è tenuto a porre in essere gli atti conservativi, anche in assenza di apposita deliberazione, stante la previsione di legge.
Di seguito una tabella relative ai più frequenti atti conservativi che l'amministratore è tenuto a porre in essere, ai sensi dell'articolo 1130 del codice civile.
| Proporre azioni contro l'appaltatore per le irregolarità relative all'esecuzione dei lavori di appalto | L'amministratore deve diffidare l'appaltatore a porre in essere i lavori a regola d'arte, nel corso dell'esecuzione degli stessi, inoltre è legittimato ad agire in giudizio ai sensi dell'articolo 1169 del codice civile, per i gravi difetti accertati al termine dei lavori |
| Azioni finalizzate ad interdire interventi edilizi non autorizzati – abusivi | L'amministratore può agire in giudizio per conseguire la demolizione di abusi edilizi oppure della sopraelevazione realizzata dal condomino dell'ultimo piano, in violazione delle norme edilizie e urbanistiche. |
| Azioni a tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio | L'amministratore può agire in giudizio per tutelare il parcheggio condominiale dall'uso illecito che soggetti terzi potrebbero fare dello stesso |
| Azioni possessorie | L'amministratore può agire in giudizio, se il singolo condomino ha sottratto all'uso collettivo dei condomini, una parte comune dell'edificio condominiale, ai sensi degli articoli 1168 e 1170, del codice civile, ad esempio trasformando il vano scale condominiale in un salotto oppure in un deposito. |
Non rientrano tra gli atti conservativi e pertanto necessitano della delibera assembleare, le azioni di rivendicazione della proprietà, ai sensi dell'articolo 948 del codice civile; le azioni nei confronti di terzi, a difesa del diritto di proprietà del condominio, devono essere preventivamente autorizzate dall'assemblea condominiale, altrimenti non potrebbero essere proposte legittimamente dall'amministratore.
Non rientra tra gli atti conservativi nemmeno la stipula della polizza di assicurazione condominiale, in caso di non obbligatorietà della stessa.
L'assicurazione condominiale non è obbligatoria, salvo che non sia stata prevista dal regolamento condominiale oppure da apposita delibera dell'assemblea dei condomini. Pertanto in assenza di clausole regolamentare oppure di apposita delibera, l'amministratore non può contrarre la polizza assicurativa, non avendo la stessa gli scopi conservativi di cui all'articolo 1130 del codice civile, ma soltanto la funzione di evitare pregiudizi economici ai condomini, in caso di sinistro, come indicato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza del 3 aprile 2007 n. 8233.
In sintesi, senza delibera assembleare, l'amministratore non potrà contrarre questa polizza assicurativa condominiale, non avendo gli scopi conservativi di cui all'articolo 1130 I comma numero 4 del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Atti conservativi di competenza amministratore condominio manutenzione falda del tetto
Buongiorno sono proprietario di un appartamento al piano terreno in uno stabile di 8 appartamenti suddivisa in due piani più le mansarde. Lo stabile ha un cortile condominiale usato anche come parcheggio auto ed il condominio è gestito da un amministratore.
RISPOSTA
La presenza dell'amministratore è un particolare di fondamentale importanza ai fini della presente consulenza, ai sensi dell'articolo 1130 I comma numero 4 del codice civile:
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
…
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;”
Per atti conservativi si intendono gli atti materiali necessari per difendere l'integrità delle parti comuni dell'edificio condominiale (rientranti nell'ordinaria manutenzione) nonché le azioni giudiziarie, in nome e per conto del condominio, contro turbative, spogli o minacce di terzi prive di fondamento giuridico. Non è necessaria una delibera dell'assemblea, per effettuare lavori necessari per la conservazione dell'immobile condominiale; sono competenze dirette dell'amministratore di condominio!
Una falda del tetto del condominio si sta praticamente sbriciolando e talvolta, dopo qualche giornata piovosa o particolarmente ventosa, troviamo pezzi di tegole (fortunatamente per ora piccoli) nel cortile che potrebbero anche lesionare le auto parcheggiate.
RISPOSTA
Urgono atti conservativi di competenza dell'amministratore ai sensi dell'articolo 1130 I comma numero 4 del codice civile.
Le spese saranno ripartite secondo le tabelle millesimali generali, in ossequio all'articolo 1123 I comma del codice civile.
Malgrado siano stati presentati preventivi e sopralluoghi fotografici dello stato del tetto una buona parte dei condomini si rifiuta di affrontare il problema (anche quelli dell'ultimo piano che avrebbero più problemi). Per ora non si è ancora evidenziata alcuna infiltrazione o meglio, poiché esiste un sottotetto difficilmente praticabile, nessuna lo ha verificato.
RISPOSTA
Sussiste un problema di pubblica incolumità per coloro che transitano nel cortile condominiale; tanto basta per autorizzare l'amministratore ad effettuare i lavori in via d'urgenza.
Ho qualche aggancio legale per obbligare i condomini ad affrontare le spese per il risanamento?
RISPOSTA
Diciamo che l'amministratore ha l'aggancio legale, per far partire questi lavori di ordinaria conservazione del tetto, con ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali.
Come cautelarsi da possibili danni all'auto parcheggiata? Cordiali Saluti
RISPOSTA
Devi scrivere una diffida all'amministratore, con la quale gli ricordi i suoi obblighi giuridici ai sensi dell'articolo 1130 I comma numero 4 del codice civile, evidenzi la situazione di pericolo per la pubblica incolumità, allegando documentazione fotografica, soprattutto lo diffidi ad effettuare gli “atti conservativi” dell'edificio condominiale, con l'espresso avvertimento che in caso di danni ai veicoli parcheggiati, l'amministratore sarà considerato l'unico responsabile, in ragione della sua dolosa omissione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- Art. 948, 1123, 1129, 1130, del codice civile
