Vendita per possesso terreno notaio venditore dichiara di essere l'effettivo proprietario dell'immobile

Devo cedere volontariamente un terreno al Comune, ai margini di una strada comunale.
Il titolo di proprietà è di provenienza successoria, tuttavia è assente la trascrizione dell'accettazione di eredità, mancando pertanto la continuità delle trascrizioni.
Stante il valore di mercato molto esiguo del terreno, non ho mai proceduto all'accettazione espressa dell'eredità. Mio padre è morto da oltre 20 anni.
Se le parti (venditore e acquirente) dispensano il notaio può essere omessa da parte dell'ufficiale rogante la verifica della continuità delle trascrizioni?
Ovvero deve essere richiesta prima del rogito l'accettazione di eredità, davanti al notaio?

RISPOSTA

È possibile avvalersi dell'istituto della “vendita per possesso” dell'immobile.
Probabilmente sei già a conoscenza di questo particolari istituto del diritto privato. In assenza di trascrizione dell'accettazione dell'eredità, il cedente dovrebbe dimostrare l'avvenuta usucapione del bene immobile, per possesso ultraventennale non interrotto, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile.
È possibile vendere il terreno per possesso, sulla base di un referente normativo indiretto, ossia l’art. 1159 del codice civile (vendita di cosa altrui) che prevede l’usucapione breve o decennale: “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”.
Cosa accade in questi casi?
A volte il nuovo possessore del bene usucapito decide di occupare il bene, convinto che nessuno mai lo rivendicherà. Il problema nasce quando il possessore decide di vendere il bene usucapito, senza avere un titolo di proprietà, in assenza di una sentenza dichiarativa di usucapione ovvero di un verbale di mediazione. Qual è la soluzione? La vendita per possesso ossia il trasferimento della proprietà di un bene immobile a un terzo, da parte di chi non risulta formalmente proprietario del bene immobile, ma che dichiari, dinanzi a un notaio, sotto la propria responsabilità, di esserne l'effettivo proprietario, per aver esercitato sul bene il possesso “uti dominus” a fini di usucapione, previsto dalla legge. Ci sono rischi? La titolarità del bene immobile viene dal notaio trascritta e volturata immediatamente al nuovo proprietario, con effetti “erga omnes”.
Chi può contestare questo atto di compravendita?
Gli unici soggetti legittimati a contestare la dichiarazione del “venditore” di aver usucapito il bene, sono gli intestatari “ab origine” dell’immobile i quali dovranno intraprendere una causa civile, provando che non si sia maturata l’usucapione.
Al notaio, al momento del rogito, sono imposti specifici doveri di informazione dell’acquirente, sui rischi della vendita per possesso.
Il notaio deve raccogliere le dichiarazioni dell’alienante ed avvertire l’acquirente delle conseguenze positive ma anche negative nell’ipotesi di azione rivendicatoria (articolo 948 del codice civile) da parte dell’intestatario del bene immobile.
Il notaio inserisce espressamente nell’atto di compravendita sia la dichiarazione del venditore sotto la sua responsabilità, sia l’avvertimento all’acquirente dei rischi che questo atto comporta. L’acquirente dichiarerà dinanzi al notaio di ricevere il terreno, comprendendone i rischi ed esonerandolo da ogni responsabilità in caso di possibile azione rivendicatoria.

Se le parti dispensano può essere omessa da parte del notaio ufficiale rogante la verifica della continuità delle trascrizioni?

RISPOSTA

Sì, previo inserimento nell’atto di cessione, sia della dichiarazione del venditore sotto la sua responsabilità, circa la sussistenza dei presupposti dell'usucapione, sia dell’avvertimento all’acquirente in merito ai rischi che corre.

Ovvero deve essere richiesta prima del rogito l'accettazione di eredità, davanti al notaio?

RISPOSTA

È ovvio che si tratta pur sempre della soluzione più opportuna. A disposizione per chiarimenti. Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 948, 1158, 1159 del codice civile